鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橋本 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７３２２公０５ -48	橋本市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、西4m、北4m、三方路		（都）商業 (80,400)
b	０９７８０公０５ -7	橋本市		建付地	（　）	ほぼ台形	西11.2m県道、中間画地		（都） (70,300)
c	０９７８０公０５再 -15	橋本市		建付地	（　）	長方形	北15m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	０９７８０公０５再 -2	橋本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、南東1.3m、二方路		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,084	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	50,490	100 [ 100.0]	50,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	51,500
b	(　 ) 52,910	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	51,076	100 [ 102.9]	49,637		50,600
c	(　 ) 82,059	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,269	100 [ 161.6]	49,053		50,000
d	(　 ) 29,636	100 [ 90.0]	[ 97.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	41,968	100 [ 86.2]	48,687		49,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +57.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,500 円／㎡]

橋本 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,658,776	307,700	1,351,076	1,202,040	149,036	（　0.9450） 140,839	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,816,780 円　　　　（　 25,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橋本 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	110 ㎡	7.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼住宅が見られる地域であり、１階店舗、２階住宅の各階のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	100.0	50.00	1,772	88,600	5.0	443,000
							3.0	265,800
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,178	58,900	3.0	176,700
							1.0	58,900
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		147,500		619,700
								324,700

⑨年額支払賃料	147,500 円　×　12ヶ月　＝　 1,770,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分に担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,770,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,593,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	619,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 324,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 60,199 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,658,776 円　　　　（　 15,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９７８０賃公０５再　　　　-2	1,857 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,871 円/㎡　月額支払賃料（　 1,772 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９７８０賃公０５再　　　　-3	2,113 ( 2,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,968
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橋本 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,100 円	1,770,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 129,600 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 307,700 円　（　　　　　　 2,797 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,202,040 円（　　　　　 10,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,658,776 円
②総費用	307,700 円
③純収益　①－②	1,351,076 円
④建物等に帰属する純収益	1,202,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	149,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,280 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,816,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
橋本 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橋本 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　西本　隆文

TEL.

鑑定評価額

5,610,000 円

１㎡当たりの価格

51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橋本市東家４丁目４１番３｢東家４－１７－８｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）土砂災害警戒区域
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い駅に近い既成商業地域	東7m市道、背面道	水道、下水	橋本 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ　市道

交通

施設

橋本駅南西方

520m

法令

規制

（都）商業
(80,400)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

橋本市の中心部に位置する旧来からの商業地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、今後も現状維持で推
移するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橋本市を中心に周辺市町の商業地域の圏域。需要者の中心は橋本市内の個人及び法人事業者で、郊外型店
舗への顧客流出の影響等もあり、商業地への需要は減少傾向にある。取引は件数が少なく個別性が強いため、需要の中
心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法及び収益還元法の両試算価格を再吟味するに、近隣地域及び周辺地域は自己利用目的での土地取引が支
配的であり、家賃相場からみた投資採算価値を示す収益価格はやや低位に試算された。したがって、自己利用目的での
取引相場が近隣地域において価格支配力を有していると判断し、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標
準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　橋本 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,900 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 84.4]

[102.0]
100

51,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍というよりは地域経済の衰退や人口
減少等により、住宅地・商業地ともに需要は
弱含み傾向である。

橋本市の中心部に所在する商業地域であるが
、大型商業施設等への顧客流出が顕著なため
、商業地としての需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

橋本 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７３２２公０５ -48	橋本市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、西4m、北4m、三方路		（都）商業 (80,400)
b	０７３２２公０５ -46	橋本市		更地	（　）	台形	南9m国道、西3.4m、角地		（都）商業 (80,400)
c	０９７８０公０５再 -24	橋本市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m国道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,084	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	50,490	100 [ 102.0]	49,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	50,500
b	(　 ) 30,612	100 [ 60.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	48,989	100 [ 96.6]	50,713		51,700
c	(　 ) 39,974	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	41,471	100 [ 82.4]	50,329		51,300
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	転売目的	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
b	転売目的	％／月 -0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,000 円／㎡]

橋本 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,700,147	304,770	1,395,377	1,243,170	152,207	（　0.9468） 144,110	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,882,200 円　　　　（　 26,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橋本 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	50.00	Ｓ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	110 ㎡	7.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	100.0	50.00	1,765	88,250	3.0	264,750
							3.0	264,750
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,000	50,000	3.0	150,000
							1.0	50,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		138,250		414,750
								314,750

⑨年額支払賃料	138,250 円　×　12ヶ月　＝　 1,659,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,659,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 142,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,636,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	414,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 314,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 59,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,700,147 円　　　　（　 15,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９７８０賃公０５再　　　　-2	1,857 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,765 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９７８０賃公０５再　　　　-4	1,864 ( 1,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,864
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橋本 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,400 円	17,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	53,370 円	1,779,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,800 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 304,770 円　（　　　　　　 2,771 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,243,170 円（　　　　　 11,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,700,147 円
②総費用	304,770 円
③純収益　①－②	1,395,377 円
④建物等に帰属する純収益	1,243,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,110 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,882,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,200 円／㎡）