別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橋本 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橋本 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　岡本　喜之   TEL.

鑑定評価額 3,970,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橋本市隅田町河瀬字曽根２５５番 ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 南3.5m市道 水道、下水 下兵庫 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 下兵庫駅南西方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も同様の居住環境を維 持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橋本市の住宅地域の圏域。需要者の中心は橋本市の居住者である。一般戸建住宅、農家住宅等が混在する 住宅地域であるが、街路条件が劣ることから需要は弱い。土地は４００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程 度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は街路条件が劣る既成住宅地域であり、自用目的での取引が殆んどで共同住宅の需要がなく賃貸市場が成立し ていない。また、対象不動産の敷地の規模が小さく共同住宅等の収益物件を想定することは非現実的である。従って、 収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橋本 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [102.0] 100 [123.6] [104.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で あるが、過疎化の影響等もあって郡部の住宅 地に対する需要は弱く、住宅地価格は弱含み 傾向にある。 交通・接近条件は比較的良好であるものの、 街路条件がやや劣る既成住宅地域であるため 、需要は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％