別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橋本 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橋本 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　西本　隆文   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橋本市古佐田３丁目５４４番３ ｢古佐田３－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、下水 橋本 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 橋本駅北方 580m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 橋本駅に近い中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと推測される。 街路の幅員や系統が劣り、地価水準は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね橋本市の住宅地域。需要者の中心は橋本市の居住者が占める。橋本駅に比較的近い利便性のある住宅 地域であるが、街路条件が劣ることから需要は弱い。土地は２００㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２，０ ００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、賃貸物件も殆ど見られず賃貸市場が成立していないため収益 還元法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地としての利用であり、典型的な市場参加者は一次取得者である。し たがって、代替競争関係を有する比較の観点より求めた比準価格は市場参加者の行動を反映した実証的かつ客観的な価 格である。よって、比準価格を妥当と認め、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県平均同様に減少傾向で、高齢化率も 高く、分譲地の供給により取引件数はあるも のの価格は下落傾向である。 橋本駅からのアクセスは優れるが、街路条件 が劣り、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％