別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 海南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 -6 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　渡邉　勉   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市幡川字奥ノ谷３０７番３ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に農地 等が見られる既成住 宅地域 北5m市道 水道 海南 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 海南駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地等も見られる既成住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同 様の住環境を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海南市の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は海南市の居住者が大半を占める。当該地域は当市中心市 街地からやや郊外部に存し、周辺では農地等が見られる古くからの既成住宅地域であることから、その需要は弱含みで ある。土地は５００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか農地等も見られる既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっている。また標準地の画地規模 から判断して、共同住宅を想定することは非現実的である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した 実証的価格である比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [167.9] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果 もあり、緩やかに持ち直しているが、地方経 済では人口減少等の影響もあり、需要は弱含 み傾向にある。 周辺には農地等が比較的見受けられる既成住 宅地域であり、周辺地域における新規分譲地 に比べて選好性が低く、需要は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％