別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 海南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市船尾字中濱２１５番２３ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東5m市道 水道、ガス 海南 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 海南駅北西方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと予 測する。海岸に近く街路条件がやや劣り、選好性が低いため、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね海南市の住宅地域であると把握される。需要者の中心は、海南市の居住者がほとんどである。既成の 住宅地域であり、生活利便性は比較的良好であるが、街路条件がやや劣り、住民の高齢化が進んでいる他、津波災害被 害への警戒感から、圏外からの需要は見込難い状態が継続している。土地は５００万円前後、新築戸建物件は２，１０ ０万円前後が需要の中心価格帯であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、取引は自己使用目的によるものが支配的である。標準地の画地規模か ら共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用できなかった。地価は世評等をもとに取引交渉過 程の中で形成されている市場環境であり、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性は高いものと判断 される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,900 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [148.7] [102.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しているが、海南市 は、人口減少、高齢化等の影響から、住宅地 需要は弱い状態である。 生活利便性は優れた地域であるが、街路条件 がやや劣り、住民の高齢化の他、津波災害被 害の警戒感から、需要は乏しい状態が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％