別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 9-4 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小林　一三   TEL.

鑑定評価額 732,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市直川字中川田１８５番１外 ②地積 　(㎡) 21,416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 事務所、倉庫兼作業 所 Ｓ3 物流関係の倉庫等が 建ち並ぶＩＣに近い 工業地域 北10.5m市道、東側道 水道 六十谷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    11,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 六十谷駅南東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 和歌山北ＩＣに隣接した流通業務施設が建ち並びつつあるが、業務用地の設備投資需要が一服したほか競合用地 供給から、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市内を中心とした工業地域の範囲。需要者の中心は県内外の流通事業者である。事業種別にもよ るが製造関連臨海型工業地と内陸型工場地、ＩＣ付近の流通関連事業者との競争化もあり、特段の立地優位性のないも のについては弱含み傾向の継続が見られる。業種等の個別性から取引総額がまちまちなため、需要の価格帯の中心が見 いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 流通センター、倉庫が見られる内陸型の流通業務型工場地域にあり、事業種による建物規模、構造、設備等の個性が強 く、事業者による自己利用が中心であるため、市場性のある賃貸市場が成熟するに至っていないため収益還元法は適用 しなかった。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 55.0] [104.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和歌山県の経済指標ではコロナ禍の落ち着き から個人消費面は持ち直し、企業活動面は徐 々に回復。新設住宅着工数は、対前年で底堅 く推移している。 高速ＩＣ近くの業務流通施設地域として、熟 成途上にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -50.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％