別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 9-3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　藍畑　幾子   TEL.

鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市雑賀崎字泊り新開２０１７番２３外 ②地積 　(㎡) 8,516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 工場 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 団地 西12.5m道路 水道 和歌山市 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　     8,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ道路 交通 施設 和歌山市駅南西方 6.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場や倉庫等が所在する臨海工業団地で、地域要因に特別な変動はなく、今後も土地利用形態に変化はないもの と予測する。県内の道路網の整備が進み、需給は安定的で、地価水準も今後しばらくは横ばい傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市及び隣接市の工業地域。需要者の属性は製造業や倉庫業等を主体とする県内外の事業者である。 交通インフラが整備されたことにより、市内への工場の進出や物流関連企業の進出が期待されている。雑賀崎工業団地 の地価水準は、概ね２０，０００円／㎡前後が維持されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸工場や貸倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、同種・同規模の賃料水準の把握ができないため、収益還元法を適用しな かった。本件においては、需要者の属性に留意して取引事例を選択し、比準価格を査定した。市場の実態を反映した実 証的価格である比準価格は、当該地域の地価水準を示す重要な指標である。本件では、代表標準地を規準とした価格と の均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和歌山市では、化学や鉄鋼等の製造品出荷額 の構成割合が高い。又、原材料価格の高騰が 経営上の問題点となっている事業者が多い。 和歌山県が造成事業を行った臨海型工業団地 である。交通インフラの整備が進み、製造業 を中心に企業立地が見受けられ、地価は安定 的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％