鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７３２２公０５ -18	和歌山市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,480)
b	０７３２２公０５ -22	和歌山市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	０５００１公０５ -7	和歌山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区駐車付置義務 (90,400)
d	０７３２２公０５ -20	和歌山市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	０７３２２公０５ -16	和歌山市		建付地	（　）	長方形	東10.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,142	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,291	100 [ 104.8]	142,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 155,773	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,929	100 [ 110.2]	141,496		141,000
c	(　 ) 162,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,833	100 [ 116.8]	139,412		139,000
d	(　 ) 70,845	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	94,554	100 [ 68.3]	138,439		138,000
e	(　 ) 72,061	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	98,948	100 [ 68.6]	144,239		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

和歌山 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存在することから、再調達原価の把握が出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,891,207	2,077,868	8,813,339	7,847,700	965,639	（　0.9497） 917,067	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,105,563 円　　　　（　 84,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	125.20	Ｓ5	603.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	227 ㎡	17.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は事務所各階平均専有面積約２４㎡部分貸し、３～５階は各階平均専有面積約５０㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

事務所兼共同住宅ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	122.52	79.7	97.65	2,321	226,646	5.0	1,133,230
							3.0	679,938
2～ 2	事務所	120.12	81.3	97.66	1,973	192,683	5.0	963,415
							3.0	578,049
3～ 5	住宅	120.12	85.1	102.22	1,509	154,250	3.0	462,750
							1.0	154,250
～

～

計		603.00	83.2	501.97		882,079		3,484,895
								1,720,737

⑨年額支払賃料	882,079 円　×　12ヶ月　＝　 10,584,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 501.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,584,948 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 915,916 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,533,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,484,895 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,061 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,720,737 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 326,114 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,891,207 円　　　　（　 47,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３２２賃公０５　　　　-1	2,624 ( 2,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３２２賃公０５　　　　-2	2,727 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,597
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	444,000 円	111,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	343,468 円	11,448,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,077,868 円　（　　　　　　 9,154 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 603.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,847,700 円（　　　　　 34,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,891,207 円
②総費用	2,077,868 円
③純収益　①－②	8,813,339 円
④建物等に帰属する純収益	7,847,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	965,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	917,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,105,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
和歌山 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 5-19

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　川端　一郎

TEL.

鑑定評価額

30,400,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市三番丁７７番				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,300)
	1.2:1	事務所兼住宅ＲＣ4	事務所、営業所、一般住宅等が混在する商業地域	東7.9m市道	水道、ガス、下水	和歌山 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．９ｍ市道

交通

施設

和歌山駅南西方

1.5km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

事務所、営業所、一般住宅等が混在する商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後とも現状を維持すると
考える。当市中心部であるが景況は混迷しており、地価水準はほぼ横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当市における商業地域の圏域である。当市中心部に位置し、付近には法務局、税務署等が入る合同庁舎
、裁判所や検察庁、郵便局等があり、利便性に優れているため、需要者の中心は、主として当該官公庁等に関連する専
門士業等個人事業者や中小法人等が考えられる。取引規模や総額が区々であることから、需要の中心となる価格帯の把
握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、当市中心部に位置する商業地域であるが、小規模な事務所ビル等が多く、コロナ禍等による景況への不安
感から賃料の推移が弱含みであること等を反映し、収益価格はやや低位に試算された。従って、当該地域の市場の実態
を反映する実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和歌山 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.6]

[100.0]
100

134,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による影響、外国為替変動、物価上
昇への不安等は依然残っており、その影響が
商業地需要に与える度合いは地域によって区
々である。

当市中心部に位置し、官公庁にも近く、利便
性が良いことから、コロナ禍等による影響が
見られるものの、潜在的な需要は存する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７３２２公０５ -18	和歌山市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,480)
b	０７３２２公０５ -22	和歌山市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	０４６７９公０５ -14	和歌山市		貸家建付地	（　）	不整形	北西30m県道、南10.5m、二方路		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,400)
d	０７３２２公０５ -21	和歌山市		更地	（　）	長方形	北30m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	０７３２２公０５ -16	和歌山市		建付地	（　）	長方形	東10.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,142	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,291	100 [ 106.1]	140,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 155,773	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,929	100 [ 110.4]	141,240		141,000
c	(　 ) 90,788	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 82.4]	130,271	100 [ 93.2]	139,776		140,000
d	(　 ) 127,050	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,177	100 [ 90.6]	140,372		140,000
e	(　 ) 72,061	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	98,948	100 [ 71.4]	138,583		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

和歌山 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,799,814	2,060,511	8,739,303	7,777,000	962,303	（　0.9497） 913,899	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,039,563 円　　　　（　 83,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	125.20	Ｓ5	603.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	227 ㎡	17.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は事務所の各階平均床面積約２４㎡部分貸しを、３～５階は各階平均専有面積５０㎡ファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

事務所兼共同住宅ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	122.52	79.7	97.65	2,301	224,693	5.0	1,123,465
							3.0	674,079
2～ 2	事務所	120.12	81.3	97.66	1,940	189,460	5.0	947,300
							3.0	568,380
3～ 5	住宅	120.12	85.1	102.22	1,500	153,330	3.0	459,990
							1.0	153,330
～

～

計		603.00	83.2	501.97		874,143		3,450,735
								1,702,449

⑨年額支払賃料	874,143 円　×　12ヶ月　＝　 10,489,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 501.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,489,716 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 908,297 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,445,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,450,735 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,702,449 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 322,648 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,799,814 円　　　　（　 47,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３２２賃公０５　　　　-1	2,624 ( 2,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,429 円/㎡　月額支払賃料（　 2,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６８０８賃公０５　　　　-5	2,264 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,409
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	440,000 円	110,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	340,611 円	11,353,716　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,060,511 円　（　　　　　　 9,077 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 603.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,777,000 円（　　　　　 34,260 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,799,814 円
②総費用	2,060,511 円
③純収益　①－②	8,739,303 円
④建物等に帰属する純収益	7,777,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	962,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	913,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,026 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,039,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,900 円／㎡）