鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１７１公０５ -9	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、東0.9m、二方路		準工 (60,200)
b	０７５９６公０５ -64	和歌山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、東16m、角地		準工 (60,200)
c	０４６７９公０５ -20	和歌山市		更地	（　）	台形	東16m県道、南10m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
d	０８８３８公０５ -2	和歌山市		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南西1.8m、二方路		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	87,820	100 [ 128.8]	68,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,200
b	(　 ) 93,713	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,802	100 [ 135.5]	67,013		67,000
c	(　 ) 106,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	103,922	100 [ 159.5]	65,155		65,200
d	(　 ) 83,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.5]	98,446	100 [ 153.4]	64,176		64,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +37.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +52.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,200 円／㎡]

和歌山 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,758,777	562,534	2,196,243	2,033,220	163,023	（　0.9483） 154,595	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,220,729 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	85.00	Ｓ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商景観重点地区	80 ％	200 ％	200 ％	117 ㎡	6.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住居の各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層の店舗及び住宅の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	85.0	72.25	2,000	144,500	3.0	433,500
							3.0	433,500
2～ 2	住宅	85.00	85.0	72.25	1,400	101,150	3.0	303,450
							1.0	101,150
～

～

～

計		170.00	85.0	144.50		245,650		736,950
								534,650

⑨年額支払賃料	245,650 円　×　12ヶ月　＝　 2,947,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,947,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,653,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	736,950 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 534,650 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 99,124 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,758,777 円　　　　（　 23,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９７８０賃公０５　　　　-3	1,350 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [113.0]	100 [ 70.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,108 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６８０８賃公０５　　　　-5	2,264 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,116
c	０５１２５賃公０５　　　　-1	1,783 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,085

和歌山 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,800 円	28,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	88,434 円	2,947,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,700 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 562,534 円　（　　　　　　 4,808 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,033,220 円（　　　　　 17,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,758,777 円
②総費用	562,534 円
③純収益　①－②	2,196,243 円
④建物等に帰属する純収益	2,033,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	163,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	154,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,220,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
和歌山 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 5-13

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　小川　雅之

TEL.

鑑定評価額

7,780,000 円

１㎡当たりの価格

66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市和歌浦中１丁目１２２８番９｢和歌浦中１－５－８｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）景観重点地区
	1:3	店舗Ｓ2	低層の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	南東5m市道	水道、下水	紀三井寺 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

紀三井寺駅西方

3.0km

法令

規制

近商
(80,200)
景観重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの個人商店等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はないが、今後も、繁
華性の低下傾向が続くものと予測する。地価は住宅地価格を視野に推移するものと思われ、やや弱含みである。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は和歌山市の商業地域。需要者の中心は、和歌山市内の法人、個人事業者が中心である。当地域と同じ古く
からの最寄商業施設が多い商店街は、個人商店が多く、駐車場が少なく、大型店舗がない特性を有しており、スーパー
等の大型店舗への顧客流出が顕著である。このような状況から、地域内の商況、繁華性等は衰退傾向にあり、土地需要
は少ない。需要層及び取得総額はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯を見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗、店舗併用住宅等が多く見られる地域であり、自用目的の取引が中心であるため、商業事業者向け賃貸市場の
成熟の程度は総じて低く、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である
比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和歌山 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 108,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[160.7]

[100.0]
100

66,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウイズコロナ下で、景気は、各種政策効果も
あり、緩やかに持ち直している。物価上昇等
に注視する必要はあるが、市内の景況はやや
改善している。

旧来からの小規模小売店舗の集まる商店街で
、需要は周辺の大型商業施設へ向かう傾向に
あり、閉鎖店舗も多く、繁華性の低下が認め
られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１７１公０５ -9	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、東0.9m、二方路		準工 (60,200)
b	０８４０７公０５ -6	和歌山市		更地	（　）	不整形	南8.5m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	０８４０７公０５ -22	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.7m市道、西2.3m、角地		商業 (80,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	87,820	100 [ 131.3]	66,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,900
b	(　 ) 67,407	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 87.0]	77,557	100 [ 117.3]	66,118		66,100
c	(　 ) 40,654	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 101.0]	57,502	100 [ 86.4]	66,553		66,600
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,500 円／㎡]

和歌山 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,613,936	521,826	2,092,110	1,932,230	159,880	（　0.9483） 151,614	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,158,625 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商景観重点地区	80 ％	200 ％	200 ％	117 ㎡	6.1 m x 19.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階共同住宅の部分貸し（２戸）の建物を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層の店舗兼住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	85.0	72.25	1,969	142,260	3.0	426,780
							3.0	426,780
2～ 2	住宅	85.00	85.0	72.25	1,250	90,313	3.0	270,939
							1.0	90,313
～

～

～

計		170.00	85.0	144.50		232,573		697,719
								517,093

⑨年額支払賃料	232,573 円　×　12ヶ月　＝　 2,790,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,790,876 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,511,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	697,719 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 517,093 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 95,869 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,613,936 円　　　　（　 22,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３２２賃公０５　　　　-1	2,624 ( 2,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,075 円/㎡　月額支払賃料（　 1,969 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８５９賃公０５　　　　-10	1,108 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,110
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,500 円	27,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,726 円	2,790,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,300 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 521,826 円　（　　　　　　 4,460 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,932,230 円（　　　　　 16,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,613,936 円
②総費用	521,826 円
③純収益　①－②	2,092,110 円
④建物等に帰属する純収益	1,932,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	159,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	151,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,158,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）