鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６８０８公０５再 -1	和歌山市		更地	（　）	不整形	南25m県道、西12m、角地		準住居宅造規制区域 (70,200)
b	０６８０８公０５再 -2	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東10m県道、中間画地		準工特別用途地区都市計画道路 (60,200)
c	０４６７９公０５ -23	和歌山市		更地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		近商 (80,300)
d	０８１７１公０５ -2	和歌山市		建付地	（　）	不整形	西20.5m県道、南東5m、角地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	75,773	100 [ 136.6]	55,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,500
b	(　 ) 42,347	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	55,023	100 [ 101.4]	54,263		54,300
c	(　 ) 74,396	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	83,497	100 [ 153.8]	54,289		54,300
d	(　 ) 59,584	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	60,619	100 [ 111.1]	54,563		54,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

和歌山 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,148,510	1,056,335	4,092,175	3,861,380	230,795	（　0.9489） 219,001	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,469,408 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	203 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階は事務所の部分貸しを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

低層店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	95.0	152.00	1,701	258,552	3.0	775,656
							3.0	775,656
2～ 2	事務所	160.00	85.0	136.00	1,388	188,768	3.0	566,304
							3.0	566,304
～

～

～

計		320.00	90.0	288.00		447,320		1,341,960
								1,341,960

⑨年額支払賃料	447,320 円　×　12ヶ月　＝　 5,367,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,367,840 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 483,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,884,734 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,341,960 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,341,960 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 251,564 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,148,510 円　　　　（　 25,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６８０８賃公０５　　　　-1	2,128 ( 2,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,915	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,793 円/㎡　月額支払賃料（　 1,701 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８５９賃公０５　　　　-10	1,108 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,671
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,600 円	55,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	161,035 円	5,367,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,900 円	55,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,056,335 円　（　　　　　　 5,204 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,400,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,861,380 円（　　　　　 19,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,148,510 円
②総費用	1,056,335 円
③純収益　①－②	4,092,175 円
④建物等に帰属する純収益	3,861,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	219,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,079 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,469,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
和歌山 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 5-11

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　岡本　喜之

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市松江北６丁目４１９番４６外｢松江北６－９－２６｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、事務所等が混在する路線商業地域	北東18m県道	水道、下水	八幡前 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

八幡前駅東方

400m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、事務所等が混在する路線商業地域であり、地域要因に変化はなく、今後も同様の環境を維持するもの
と思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は和歌山市の路線商業地域の圏域。需要者の中心は和歌山市内の法人、個人事業者である。小売店舗の他、
事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、周辺の大型店舗等への顧客が流出し、商業地としての需要は弱い。取引は
個別性が強いため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向
けの賃貸市場の成熟の程度はかなり低いため、元本に対応した賃料が収受できずに収益価格は低位に試算された。従っ
て、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は限定的な
がらも、景況感の停滞の影響等もあり、商業
地価格は横這いないし弱含み傾向にある。

小売店舗、事務所等が混在する路線商業地域
であるが、商業地としての集積度はやや低い
ことから、地価水準は弱含み傾向となってい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６１８５公０５ -14	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m県道、南東1m、角地		準工 (60,200)
b	０６８０８公０５ -1	和歌山市		更地	（　）	不整形	西3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	０５００１公０５ -37	和歌山市		更地	（　）	不整形	東4.5m市道、南2.6m、角地		１住居 (60,180)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,113	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	64,254	100 [ 115.1]	55,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,800
b	(　 ) 39,320	100 [ 80.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	50,993	100 [ 93.7]	54,422		54,400
c	(　 ) 25,160	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 65.5]	38,335	100 [ 73.0]	52,514		52,500
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +36.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	親族間取引	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
b	親族間取引	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -34.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

和歌山 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,227,894	1,048,841	4,179,053	3,938,400	240,653	（　0.9475） 228,019	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,653,449 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	203 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

低層の店舗・事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	90.0	144.00	1,700	244,800	3.0	734,400
							3.0	734,400
2～ 2	事務所	160.00	90.0	144.00	1,420	204,480	3.0	613,440
							3.0	613,440
～

～

～

計		320.00	90.0	288.00		449,280		1,347,840
								1,347,840

⑨年額支払賃料	449,280 円　×　12ヶ月　＝　 5,391,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,391,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,960,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,347,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,347,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 255,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,227,894 円　　　　（　 25,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６８０８賃公０５　　　　-1	2,128 ( 2,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,792 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５００１賃公０５　　　　-3	1,699 ( 1,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,788
c	０７８５９賃公０５　　　　-10	1,108 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,776

和歌山 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,800 円	54,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	161,741 円	5,391,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 464,900 円	54,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,048,841 円　（　　　　　　 5,167 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,700,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,938,400 円（　　　　　 19,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,227,894 円
②総費用	1,048,841 円
③純収益　①－②	4,179,053 円
④建物等に帰属する純収益	3,938,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	240,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,653,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）