別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 3-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 和歌山市土入字三計代１５７番 ②地積(㎡) 1,080  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 田 周辺で住宅開発が活発な熟成度のやや高い地域 東松江 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   80 ｍ、南  130 ｍ、北  130 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   20.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 交通 施設 東松江駅北方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺に分譲住宅地も見られるが、近接して開発の動きは見られず、当分は同様の環境を維持するものと見られる 。地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 転換後造成後、戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     12,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市及び周辺市における宅地化が見込まれる地域と把握される。需要者の中心となるのは、圏内 で事業活動を行う宅地開発業者である。周辺には分譲住宅地が多く見られ宅地転換が進んでいる地域ではあるが、和歌 山市北部では新規分譲住宅はやや供給過剰であり、素地需要は弱含みである。画地規模が分散的であるため、需要の中 心価格帯は把握し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、当該地域の市場の実態を適正に反映した実証的価格であり、控除後価格は、理論性が高く、合理的で説得 性が高いものの、造成工事費用等の想定項目も多く、必ずしも精度が高いとは保証できない。本件においては、投機的 要因の介入も見られないことから、実証的価格である比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     12,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、景気は緩やかに持ち直してい るが、和歌山市においては業種等による格差が大き い。 和歌山市北部では新規分譲住宅地がやや供給過剰で あり、素地需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他