鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８４０７公０５再 -4	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南50m県道、東6m、北6m、三方路		商業駐車場整備地区駐車付置義務 (100,600)
b	０８８３８公０５ -5	和歌山市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、北6m、角地		準工 (60,200)
c	０４６７９公０５ -14	和歌山市		貸家建付地	（　）	不整形	北西30m県道、南10.5m、二方路		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,400)
d	０７３２２公０５再 -1	和歌山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 40.0]	100 [ 110.0]	217,764	100 [ 127.0]	171,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 57,316	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 72.8]	98,413	100 [ 58.1]	169,386		169,000
c	(　 ) 90,788	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 82.4]	130,271	100 [ 75.9]	171,635		171,000
d	(　 ) 302,490	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	304,002	100 [ 175.0]	173,715		174,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

和歌山 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション適地と判断し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,265,439,291	1,062,213,414	11	438,000	3,586.02	245,000	4,365.24
⑧開発法による価格	203,225,877 円　　　　（　 163,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 -47　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,249 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,249.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.62 ㎡	4,365.24 ㎡	3,656.06 ㎡	709.18 ㎡	3,586.02 ㎡	ＲＣ・10F ( 47 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.2 ％）	（ 349.5 ％）	（ 292.7 ％）	（ 56.8 ％）	（ 82.15 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	38.0 ｍ 38.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

438,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する分譲マンション販売価格を検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 438,000 円／㎡　　×　　 3,586.02 ㎡　　＝　　　　 1,570,676,760 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,570,676,760 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 252,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,350 円／㎡　　×　　　 4,365.24 ㎡　　＝　　　　 1,101,568,314 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,570,676,760 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 188,481,211 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,290,049,525 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	借入金利率、開発利潤率、危険負担率を総合的に勘案して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	26 ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	78,533,838 円	( 5 ％)	×　　0.9088	（ 11 ヶ月）	＝　　 71,371,552 円
	販売総額(2期)	78,533,838 円	( 5 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 66,573,134 円
	販売総額(3期)	1,413,609,084 円	( 90 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,127,494,605 円
収入合計		－	－	－	－	1,265,439,291 円
支出	建築工事費(1期)	110,156,831 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 102,754,292 円
	建築工事費(2期)	110,156,831 円	( 10 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 95,021,282 円
	建築工事費(3期)	881,254,651 円	( 80 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 702,888,710 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	75,392,484 円	( 40 ％)	×　　0.9088	（ 11 ヶ月）	＝　　 68,516,689 円
	販売管理費(2期)	56,544,363 円	( 30 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 47,932,657 円
	販売管理費(3期)	56,544,363 円	( 30 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 45,099,784 円
支出合計		－	－	－	－	1,062,213,414 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,265,439,291 円　　－　　　　　　 1,062,213,414 円　　＝　　　　　 203,225,877 円 163,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
和歌山 -47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 -47

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　小川　雅之

TEL.

鑑定評価額

212,000,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市美園町２丁目８０番				②地積　(㎡)	1,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車場整備地区駐車付置義務 (90,300)
	不整形 1:1	共同住宅ＲＣ10	高層の共同住宅、低層一般住宅等が混在する地域	北8m市道、東側道	水道、ガス、下水	和歌山 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

和歌山駅西方

500m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車場整備地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンション、店舗、事務所、住宅の混在地域である。分譲マンション適地は、駅に近い市街地中心部であり
、広大地の希少性から県外マンション業者による買進み傾向も見られるが、需給動向は概ね安定的と言える。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 166,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね和歌山市中心部の圏域。主たる需要者は、県外のマンション開発業者で、全国規模の多様な法人事業
者の参入も見込まれる。注目エリアは、ＪＲ和歌山駅、南海和歌山市駅周辺の駅に近い地域及び市役所周辺である。近
年、一部の新築分譲マンションの中に、完売に至らない物件も見られ、さらに、現在建築中の物件も多く、供給過剰も
懸念されるが、広大地の供給は限定的で、価格帯は資金力の相違等需給双方の個別性が強く把握は難しい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、分譲マンション需要の見込める地域内の比較的規模の大きい事例資料を採用して比準したもので、多様な
市場性を反映した価格である。開発法による価格は、需要者であるデベロッパーの投資採算性からアプローチした理論
的な試算価格であり、投資判断の指標となるものである。両試算価格の開差は比較的小さいことから、本件においては
当該地域の市場性を反映した比準価格、開発法による価格を相互に関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウイズコロナ下で、景気は、各種政策効果も
あり、緩やかに持ち直している。物価上昇等
に注視する必要はあるが、市内の景況はやや
改善している。

ＪＲ和歌山駅、学校、商業施設に近く、立地
条件に優れた地域である。また、市中心部で
の新築マンションが増加し、需給動向の変化
が予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

和歌山 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８４０７公０５再 -2	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m市道、西13m、角地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (100,600)
b	０８４０７公０５再 -4	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南50m県道、東6m、北6m、三方路		商業駐車場整備地区駐車付置義務 (100,600)
c	０７３２２公０５ -18	和歌山市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,480)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 256,490	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	262,126	100 [ 153.7]	170,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 95,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 40.0]	100 [ 110.0]	217,764	100 [ 124.6]	174,770		175,000
c	(　 ) 149,142	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,291	100 [ 87.1]	171,402		171,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 172,000 円／㎡]

和歌山 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション適地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション適地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,242,326,246	1,035,017,665	11	430,000	3,586.02	242,000	4,365.24
⑧開発法による価格	207,308,581 円　　　　（　 166,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 -47　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,249 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,249.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.62 ㎡	4,365.24 ㎡	3,656.06 ㎡	709.18 ㎡	3,586.02 ㎡	ＲＣ・10F ( 47 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.2 ％）	（ 349.5 ％）	（ 292.7 ％）	（ 56.8 ％）	（ 82.15 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	38.0 ｍ 38.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

430,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 430,000 円／㎡　　×　　 3,586.02 ㎡　　＝　　　　 1,541,988,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,541,988,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 242,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 249,260 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 249,260 円／㎡　　×　　　 4,365.24 ㎡　　＝　　　　 1,088,079,722 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,541,988,600 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 169,618,746 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,257,698,468 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	26 ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	77,099,430 円	( 5 ％)	×　　0.9088	（ 11 ヶ月）	＝　　 70,067,962 円
	販売総額(2期)	77,099,430 円	( 5 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 65,357,187 円
	販売総額(3期)	1,387,789,740 円	( 90 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,106,901,097 円
収入合計		－	－	－	－	1,242,326,246 円
支出	建築工事費(1期)	108,807,972 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 101,496,076 円
	建築工事費(2期)	108,807,972 円	( 10 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 93,857,757 円
	建築工事費(3期)	870,463,778 円	( 80 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 694,281,909 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	67,847,498 円	( 40 ％)	×　　0.9088	（ 11 ヶ月）	＝　　 61,659,806 円
	販売管理費(2期)	50,885,624 円	( 30 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 43,135,743 円
	販売管理費(3期)	50,885,624 円	( 30 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 40,586,374 円
支出合計		－	－	－	－	1,035,017,665 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,242,326,246 円　　－　　　　　　 1,035,017,665 円　　＝　　　　　 207,308,581 円 166,000 円／㎡