別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -45 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市山東中字東川向４９番４ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する既成住 宅地域 西4.7m市道 水道 山東 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 山東駅南西方 350m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅等が混在する和歌山市郊外の既成住宅地域である。市街化調整区域内に位置し、地域要因に 特別な変動はなく、今後とも同様の環境を維持するものと思料する。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市東部の住宅地域を圏域とする。当該地域に地縁性を有する個人が需要者の大半を占め、外部 からの転入は少ないものと思われる。一般住宅や農家住宅等が混在する既成集落地域であり、市内中心部から距離を有 するため利便性が劣り、需要は乏しい。需要の中心は、概ね土地は３００㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は ２，２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域である。居住の快適性等が重視される地 域で、自用目的での取引が大半を占める。周辺において収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していない。よって 、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [ 81.0] [101.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は緩やかに持ち直し住宅建設は底堅 い動きを見せる中、円安等による建築資材の 高騰や長期金利の上昇が、懸念材料となって いる。 一般住宅、農家住宅等が混在する市街化調整 区域内の既成住宅地域である。市の郊外に位 置して、利便性が優れないため、需要は乏し い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％