別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -41 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　堀　潔   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市山口西字東垣内３４３番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が散在す る周囲に農地の多い 住宅地域 南西3m市道 水道 紀伊 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 　３ｍ市道 交通 施設 紀伊駅東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 和歌山市北部に位置する市街化調整区域内の農地の多い住宅地域で、行政的条件等から標準的使用に変化は見ら れない。地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者が殆どを占めると思料される。市内中 心部の住宅地に比べ価格水準は低く取得しやすい状況にあるが、市街化調整区域で開発を抑制すべき区域のため地域の 発展は望みにくく需要は限定的。価格帯については、土地は７００万円前後程度、新築の戸建物件は２，３００万円程 度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農地が多く残る郊外の市街化調整区域内の住宅地域であり、自己利用目的の取引が殆どをしめる。一般住 宅、農家住宅等が混在する地域であり、共同住宅に対する需要は少なく賃貸市場は成立していないため収益還元法の適 用は見送った。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場における実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [101.3] [103.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、 雇用、所得関連は弱い動きとなっているが、 和歌山県においては限定的である。 農家集落が見られる旧来からの住宅地である 。市街化調整区域の開発は今後も限定的と思 料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％