別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -31 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市堀止東２丁目５番２２ ｢堀止東２－８－１５｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 和歌山市 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 和歌山市駅 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当市中心部に存する既成住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。良好な 住環境、利便性の良さから人気は高いがコロナ禍等もあって、地価はほぼ横這いで推移で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の圏域である。需要者の中心は、和歌山市の居住者が大部分を占めるものと考えられる。当市中 心部の利便性の良い閑静な住宅地域で、学校、商業、医療施設等への接近性も比較的良好であることから、当該地域一 帯は人気が高いが、コロナ禍等の影響もあり、買い控えが見られる。土地は２，２００万円程度、新築戸建物件は４， ３００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、第１種低層住居専用地域内の居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、賃 貸住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。また、類似地域においては多数の信頼性のある取引 事例を収集することができた。従って、市場性を反映した実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [104.8] [103.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍等の影響は収まってきたが、地域経 済は依然混乱しており、雇用情勢も同様の傾 向がみられるが、住宅地需要は地域的に区々 の状況である。 当市中心部の住環境、利便性ともに良好な住 宅地域であるが、コロナ禍等の影響を受けて 買い控えが見られ、需要にもやや影響を及ぼ している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％