別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -26 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市船所字新田２１５番３６ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南西6m私道 水道、ガス 六十谷 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ私 道 交通 施設 六十谷駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅がほとんどで構成される熟成した分譲住宅地域であり、地域要因に特別な変動は見当たらず、 当分は同様の環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、和歌山市に居住、勤務する者が大半を占める。 紀の川右岸に位置する古い分譲住宅地域であり、堤防に近く住宅地としての選好性はやや低いと見られることから、需 要はやや弱含みの状態が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地は６００～７００万円程度、新築戸建物件は ２，１００～２，２００万円程度であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古い分譲住宅地域であり、自用目的による取引が支配的である。画地規模と行政的条件から共同住宅の想定は非現実的 であるため、収益還元法は適用できなかった。地価は世評等をもとに交渉過程の中で形成される市場であり、市場の実 態を適正に反映した比準価格の規範性は高いと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との均衡関係も確認 のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [111.2] [103.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、景気は緩やかに持ち直 しているが、和歌山市においては、業種等で の格差が大きく、回復の勢いが弱い状態であ る。 紀の川右岸堤防に近く、災害懸念から住宅地 としての選好性はやや低いことから、需要は やや弱含みの状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％