鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６８０８公０５ -8	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、西4m、準角地		１住居 (70,180)
b	０５００１公０５ -16	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	０６０４２公０５ -44	和歌山市		更地	（　）	ほぼ整形	南5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０９４２７公０５ -12	和歌山市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、北西6m、角地		１低専 (60,100)
e	０５００１公０５ -11	和歌山市		貸家建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,353	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	48,255	100 [ 95.0]	50,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,800
b	(　 ) 51,817	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	49,675	100 [ 98.2]	50,586		50,600
c	(　 ) 50,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	48,268	100 [ 95.3]	50,648		50,600
d	(　 ) 48,800	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	48,653	100 [ 96.5]	50,418		50,400
e	(　 ) 50,825	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	48,772	100 [ 96.2]	50,699		50,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,600 円／㎡]

和歌山 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に位置し、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,478,914	671,274	2,807,640	2,425,010	382,630	（　0.9696） 370,998	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,729,125 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	281 ㎡	10.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 3.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用は戸建住宅であるが、共同住宅も見込めるためファミリータイプの各階部分貸しで平均専有面積６０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外付けの階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,229	147,480	3.0	442,440
							1.0	147,480
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,238	148,560	3.0	445,680
							1.0	148,560
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		296,040		888,120
								296,040

⑨年額支払賃料	296,040 円　×　12ヶ月　＝　 3,552,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分に担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,552,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,374,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	888,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 296,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 95,621 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,478,914 円　　　　（　 12,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８４０７賃公０５　　　　-1	1,157 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,267 円/㎡　月額支払賃料（　 1,229 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９７８０賃公０５　　　　-5	1,168 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,500 円	34,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,574 円	3,552,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 291,500 円	34,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 671,274 円　（　　　　　　 2,389 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,425,010 円（　　　　　 8,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,478,914 円
②総費用	671,274 円
③純収益　①－②	2,807,640 円
④建物等に帰属する純収益	2,425,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	370,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,320 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,729,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
和歌山 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 -24

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　新増　基樹

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市小雑賀字垣内７５番				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:3	住宅Ｗ2	一般住宅等が密集する既成住宅地域	北3.2m市道	水道、下水	宮前 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北３．２
ｍ市道

交通

施設

宮前駅南西方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅等が密集する既成住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく今後も同様の住環境を維持するものと思料
する。地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね和歌山市南部の住宅地域の圏域。需要者の中心は和歌山市内の居住者がほとんどを占め、同一需給圏
外からの転入は少ない。一般住宅等が密集する既成住宅地域に存し、代替競争関係にある周辺地域に比して街路条件等
において、選好性に劣り需要は弱含みである。土地は１５０㎡程度で７６０万円程度、新築の戸建物件は２，３００万
円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅も散見されるが、その構成要素はほとんど一般住宅であること、収益性よりも居住の快適性を重視す
る住宅地域であること、自己使用目的での取引が中心であること等から、土地価格に見合う賃料収入が期待できず、収
益価格は低位に試算された。よって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和歌山 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,300 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[101.0]

100
[100.2]

[100.0]
100

50,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要や人の流れが回復するなど新型コロ
ナとの共存を見据えた動きが出てきたことな
どから、地価は落ち着きを取り戻しつつある
。

街路条件等の劣る建物の密集した住宅地域で
、選好性の劣位から需要は弱含みで、地価は
下落傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +14.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

和歌山 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５００１公０５ -21	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	０５００１公０５ -22	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、北5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
c	０５００１公０５ -26	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	０８５４９公０５ -15	和歌山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m私道、中間画地		１住居 (60,184)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,862	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	57,289	100 [ 112.3]	51,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,000
b	(　 ) 69,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	66,895	100 [ 131.4]	50,909		50,900
c	(　 ) 50,306	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.0]	62,135	100 [ 122.7]	50,640		50,600
d	(　 ) 45,568	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,249	100 [ 89.5]	50,558		50,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,800 円／㎡]

和歌山 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存在することから、再調達原価の把握が出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,628,825	715,065	2,913,760	2,528,630	385,130	（　0.9715） 374,154	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,794,875 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	281 ㎡	10.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 3.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階平均専有面積約６０㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,201	144,120	3.0	432,360
							1.0	144,120
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,238	148,560	3.0	445,680
							1.0	148,560
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		292,680		878,040
								292,680

⑨年額支払賃料	292,680 円　×　12ヶ月　＝　 3,512,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,512,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 225,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,527,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	878,040 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,680 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 93,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,628,825 円　　　　（　 12,914 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６８０８賃公０５　　　　-2	1,249 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,249	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,276 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８８３８賃公０５　　　　-2	1,238 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,303
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,565 円	3,752,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 715,065 円　（　　　　　　 2,545 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,528,630 円（　　　　　 8,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,628,825 円
②総費用	715,065 円
③純収益　①－②	2,913,760 円
④建物等に帰属する純収益	2,528,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	385,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,332 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,794,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）