別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -23 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市田尻字仁ノコ田３５番１４ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西6m私道 水道 宮前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 宮前駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横 ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市の戸建住宅地域。需要者の中心は和歌山市居住者がほとんどを占め、小規模一般住宅が建ち 並ぶ既成の住宅地域であるが、同一需給圏外からの転入は少ない。周辺地域において、新規の宅地開発等が見られ、近 年の景気低迷等の影響を受け、新規分譲地に比べ需要はやや弱い。土地は１００㎡程度で５００万円程度、新築の戸建 物件は２０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には新規の分譲住宅地及び共同住宅も見られるが、小規模の一般住宅が建ち並び、標準地は間口が狭小で画地規模 が小さく、共同住宅の想定は非現実的であり、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地で、自己使用目的での取引 が中心である。よって、収益価格は試算せず、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で、現状での取引市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費者物価指数は上昇傾向を示しているが、 未だ一部はデフレ状況にあり、不動産需要は 依然やや低迷している。 比較的古くからの住宅地域であり、特別な変 動要因はなく、地価は若干の下落から概ね横 ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％