鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６１８５公０５ -3	和歌山市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、南5.2m、二方路		２住居 (70,200)
b	０７３２２公０５ -12	和歌山市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	０８４０７公０５ -1	和歌山市		更地	（　）	ほぼ整形	西10.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	０８４０７公０５ -4	和歌山市		更地	（　）	台形	北東8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	０７３２２公０５ -13	和歌山市		建付地	（　）	長方形	北2.8m市道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	120,038	100 [ 96.8]	124,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 117,974	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,856	100 [ 94.7]	124,452		124,000
c	(　 ) 133,915	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	133,385	100 [ 107.1]	124,542		125,000
d	(　 ) 106,076	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	105,026	100 [ 84.7]	123,998		124,000
e	(　 ) 102,826	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,723	100 [ 83.5]	123,022		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

和歌山 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に位置し、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,723,705	673,266	3,050,439	2,251,080	799,359	（　0.9728） 777,616	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,200,333 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.00	ＬＳ2	222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	16.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用は戸建住宅であるが、共同住宅も見込めるためファミリータイプの各階部分貸しで平均専有面積５５㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外付けの階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.00	100.0	111.00	1,417	157,287	2.0	314,574
							1.0	157,287
2～ 2	住宅	111.00	100.0	111.00	1,440	159,840	2.0	319,680
							1.0	159,840
～

～

～

計		222.00	100.0	222.00		317,127		634,254
								317,127

⑨年額支払賃料	317,127 円　×　12ヶ月　＝　 3,805,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分に担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,805,524 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,276 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,615,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	634,254 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,025 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 317,127 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 102,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,723,705 円　　　　（　 14,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６３３１賃公０５　　　　-1	1,225 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７５９６賃公０５　　　　-2	1,444 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,200 円	33,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,166 円	3,805,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 673,266 円　（　　　　　　 2,550 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,251,080 円（　　　　　 8,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,723,705 円
②総費用	673,266 円
③純収益　①－②	3,050,439 円
④建物等に帰属する純収益	2,251,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,359 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	777,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
和歌山 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 -20

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　船木　博央

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市西長町２丁目３８番				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域	北8m市道	水道、ガス、下水	和歌山市 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　８ｍ
市道

交通

施設

和歌山市駅南西方

1.5km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部の住宅地域である。周辺のスーパーが閉店し利便性がやや劣ってしまったが、人気のある校区である
こと等、住宅地需要は旺盛である。今後も同様の住環境で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者は和歌山市内の居住者がほとんどを占める。同一需給圏外からの転入はほぼ見ら
れない。市内中心部の住宅地としては価格が高いということと新規の住宅地供給が非常に少ない地域のため、需要者の
数は多いものの取引件数は少ない傾向にある。土地は３，０００万円程度、新築の戸建住宅にあっては５，０００万円
程度が需要の中心と考えるがハウスメーカーによって住宅価格の幅が大きいことに留意が必要である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸物件も散見されるが、自用での取引が中心である。鑑定評価にあたっては収益還元法も適用したが、賃料
水準が採算性を十分考慮した設定となっておらず収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。よって、市場の実勢
をより反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、前年指定基準地との検討を踏まえ専門
職業家の良心に従い鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　和歌山（県） -25           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    124,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、中国にお
ける感染動向に十分注意する必要がある。

旧来からある市内中心部の住宅地域であり、
根強い不動産需要が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

和歌山 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７３２２公０５ -13	和歌山市		建付地	（　）	長方形	北2.8m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	０８８３８公０５ -3	和歌山市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南3.5m市道、西2.5m、北0.9m、三方路		１低専 (50,100)
c	０７３２２公０５ -4	和歌山市		更地	（　）	長方形	南東7.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,100)
d	０６１８５公０５ -3	和歌山市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、南5.2m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,826	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,723	100 [ 85.4]	120,285	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 84,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.1]	88,324	100 [ 70.5]	125,282		125,000
c	(　 ) 121,029	100 [ 110.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	112,162	100 [ 90.3]	124,210		124,000
d	(　 ) 128,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	120,038	100 [ 97.0]	123,751		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	隣地購入	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	隣地購入	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

和歌山 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,731,525	673,505	3,058,020	2,251,080	806,940	（　0.9728） 784,991	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,353,979 円　　　　（　 61,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.00	ＬＳ2	222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	16.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅の需要が見込まれるためファミリータイプの共同住宅（専有面積約５５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.00	100.0	111.00	1,423	157,953	2.0	315,906
							1.0	157,953
2～ 2	住宅	111.00	100.0	111.00	1,440	159,840	2.0	319,680
							1.0	159,840
～

～

～

計		222.00	100.0	222.00		317,793		635,586
								317,793

⑨年額支払賃料	317,793 円　×　12ヶ月　＝　 3,813,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,813,516 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,622,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,586 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 317,793 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 102,647 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,731,525 円　　　　（　 14,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８４０７賃公０５　　　　-1	1,157 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,446	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,466 円/㎡　月額支払賃料（　 1,423 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８１７１賃公０５　　　　-11	1,634 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [125.0]	1,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,200 円	33,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,405 円	3,813,516　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 673,505 円　（　　　　　　 2,551 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,251,080 円（　　　　　 8,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,731,525 円
②総費用	673,505 円
③純収益　①－②	3,058,020 円
④建物等に帰属する純収益	2,251,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	806,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	784,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,353,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,900 円／㎡）