別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -17 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市木ノ本字宮ノ前７番５ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の小規模な分譲 住宅地域 南4m私道 水道、下水 八幡前 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北４．０ ｍ私道 交通 施設 八幡前駅 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと思われる。街路が整然と しておらず街路条件でやや劣る。このため、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域である。需要者の中心は和歌山市の居住者が殆どを占めると考えられる。一般住 宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、周辺地域において新規宅地開発が見られ、新規分譲地に比べると需要はやや弱い。ま た、一昨年当市北部で発生した断水の影響も残っていると見られる。価格帯については、土地は１５０㎡程度で６００ 万円前後程度、新築の戸建物件は２，２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の小規模な分譲住宅地域である。周辺には共同住宅も散見されるが、標準地の規模等から共同 住宅を想定することが非現実的であり、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的での 取引が中心となっている。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的 価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [121.0] [104.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍等の影響は収まってきたが、地域経 済は依然混乱しており、雇用情勢も同様の傾 向がみられるが、住宅地需要は地域的に区々 の状況である。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、街路 が整然としておらず、一昨年発生した当市北 部断水の影響も残っており、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％