別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和歌山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -16 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀   TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市有本字長丁２２１番４４ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4m私道 水道 紀伊中ノ島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 紀伊中ノ島駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状維持で推移する ものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市の戸建住宅地域。需要者の中心は和歌山市居住者がほとんどを占め、同一需給圏外からの転 入は少ない。小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺地域において、新規の宅地開発等が見られ、近年の 景気低迷等の影響を受け、新規分譲地に比べ需要は弱い。土地は１００㎡程度で４００万円程度、新築の戸建物件は２ ０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には新規の分譲住宅地及び共同住宅も見られるが、小規模の一般住宅が多く見られ、標準地は間口が狭小で画地規 模が小さいことから共同住宅の想定は非現実的であり、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地で、自己使用目的 での取引が中心である。よって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているものの未だ一 部はデフレ状況にあり、不動産需要は依然や や低迷している。 既成の住宅地域であり、需要は周辺の新規の 分譲住宅地へ向かう傾向があるが、地価は概 ね横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％