別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 下市 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下市 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　上山　英雄   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野郡下市町大字阿知賀１７１７番１ ②地積 　(㎡) 578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 県立公(普通) (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南3.5m県道 水道 下市口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ県道 交通 施設 下市口駅南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、当面は現状のまま推移すると予測 される。地価水準は依然として下落傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね下市町を中心に周辺市町村の圏域で、近鉄吉野線、御所線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の住宅地域で ある。需要者の中心は地縁のある居住者で外部からの転入者はほとんどない。近隣地域及びその周辺は農家住宅が多い 地域であるが、若年層の流出で高齢化率が高く過疎化が進んでおり、宅地需給は弱含みで推移している。画地規模がさ まざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益物件はほぼ皆無で賃貸需要は認められないこと から、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の取引事例から競争代替性の認められる事例を選 択して求められており、補修正も適切で規範性は高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地 との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下市 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,900 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [103.0] 100 [102.0] [104.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化が進行している。主 たる産業である林業の不振の影響を受け、地 方経済の低迷は長期化し、不動産の需要は低 迷している。 農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地であり、地 域要因について特段の変動は認められない。 地価動向は依然として下落基調にある。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％