別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 下市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下市 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 8,390,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番外 ②地積 　(㎡) 626   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 宅造工事規制区域 (70,240) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東3.3m町道、南西側道 水道 下市口 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３．３ｍ　町道 交通 施設 下市口駅南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予 測される。地価については、依然として下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄吉野線の沿線で、下市町及び周辺町村における市街化調整区域の住宅地域。地域的選好性の強い地域 であるため、需要者は地元の住民が中心であり、圏外からの転入者は殆ど見当たらない。圏域内においては世代分離等 による取引が散見される程度であり、高齢化や人口の減少が顕著で、新規の供給も殆ど見られないことから、需給動向 としては弱含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は６００㎡程度の土地で約１０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落が建ち並ぶ既成住宅地域である。近隣地域では、収益物件はなく収益還元法は適用しない。一方、 比準価格は市街化区域と市街化調整区域内の類似した取引事例から実証試算されており、市場性を反映した価格で規範 性は高い。不動産は自己使用目的で取引され、価格は市場性を反映して決定される市場である。従って、類似する標準 地との価格検討を行い、本比準価格を主価格として採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良大淀 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下市町は、主産業である木材産業や木材関連 産業の衰退に伴い、人口の減少、高齢化の上 昇など、過疎町村の構造的問題に直面してい る。 農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地であり、価 格形成要因に影響を及ぼすような変動は認め られず、地価は依然として下落傾向にある。 側道はあるが効用は認められない。個別的要 因に関し、特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％