別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 下市 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下市 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 3,570,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野郡下市町大字下市７８３番 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造工事規制区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南東3.5m町道 水道、下水 下市口 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　３． ５ｍ、町道 交通 施設 下市口駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま 推移すると予測される。地価については、依然として下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄吉野線の沿線で、下市町と周辺市町の既成住宅地域の圏域である。地域的選好性の強い地域であるた め、需要者は地元の住民が中心であり、圏外からの転入者は殆ど見当たらない。下市町の中心的な住宅地であるが、世 代分離等による取引が散見される程度であり、高齢化や人口の減少が顕著で、新規の供給も殆ど見られない。需給動向 としては弱含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で約４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に空地等が散見される既成住宅地域である。近隣地域では、アパート等の収益物件が見受けら れないことから、収益還元法は適用しない。一方、比準価格は下市町や大淀町に存する地域性の類似した複数の取引事 例から試算されており、市場性を反映した市場が決定した価格で規範性は高い。従って、本件では指定基準地の価格も 考慮して、比準価格を主価格として採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　下市（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下市町は、主産業である木材産業や木材関連 産業の衰退に伴い、人口の減少、高齢化の上 昇など、過疎町村の構造的問題に直面してい る。 一般住宅の中に空地等が見られる既成の住宅 地であり、価格形成要因に影響を及ぼすよう な変動は認められず、地価は依然として下落 傾向にある。 南東向きの中間画地であり、日照、通風等居 住の快適性に優れる。個別的要因に関しては 、特に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％ -1.5 ％