別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吉野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野郡吉野町大字橋屋８１番２２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.2m町道 水道、下水 吉野神宮 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ２ｍ町道　 交通 施設 吉野神宮駅西方 260m 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも現況維持の 推移を示す地域と予測する。地価動向としては、吉野町全域で需要が弱く、下落基調にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県南和地区内の住宅地である。需要者の中心は吉野郡内の居住者が大半を占める。当該近隣地域は 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。近鉄吉野神宮駅から徒歩圏内の住宅地であるが、周辺に商業施設が 少ないことから、生活利便性の面で奈良県北・中和地区内の住宅地より劣位にあるため、土地の需要は弱い。土地は１ ７０㎡程度で４６０万円程度が需要の中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、周辺には共同住宅が見受けられないことから収益価格は 試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の取引事例（下市町大字新住、同阿知賀、大淀町大字北野、五條市なつみ 台１丁目地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格 を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良大淀 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [ 88.0] [101.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木材関連産業が低迷し、人口の減少や高齢化 に歯止めがかからず、土地の需要は停滞して いる。 最寄り駅から徒歩圏内で、一般住宅が区画整 然と建ち並ぶ地域であるが、近鉄吉野神宮駅 周辺の住宅需要が乏しく、地価は依然下落基 調にある。 競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動 は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％