別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吉野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野郡吉野町大字丹治９３４番１ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 北東4m町道 水道、下水 吉野神宮 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に指定され ている。 街 路 基準方位　北　４ｍ 町道　　 交通 施設 吉野神宮駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持 するものと判断される。地価は現下の地域動向等から、継続的な下落基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄吉野線等沿線の吉野町及び周辺市町村に存する住宅地域の圏域。需要者は地縁を有する地元居住者が 中心で圏外からの転入者はほぼ見られない。旧来からの既成住宅地域で最寄駅には程近いが、都心接近性やその他接近 条件が劣り生活利便性等が低位である。地域経済の不振や、人口減少、高齢化の進行にも歯止めがかからず、これら地 域動向も背景に需要は弱含んでいる。画地規模が様々で取引も少なく、需要の中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、一般住宅と農家住宅が混在する旧来からの既成住宅地域で、アパート等の収益物件は見受け られない。居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸需要は弱く、賃貸市場が成熟 していない住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比 準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下市 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,900 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [103.0] 100 [101.2] [101.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 林業、木材関連産業が低迷、人口減が継続。 需要は低調に推移。観光業はコロナ禍から回 復の兆しもあるが先行き不透明感も存し引き 続き留意が必要。 一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であ り価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変 動は認められない。地価は継続的な下落基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％