別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 河合 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河合 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　高垣　直記   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡河合町高塚台１丁目５番１２ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.1m町道 水道、ガス、下水 佐味田川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　５ ．１ｍ町道 交通 施設 佐味田川駅南西方 950m 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、当該地域要因に大きな変化を及ぼす要因等は特段見受けられ ず、当面は現状を維持すると思われる。地価水準については下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県中和圏域における開発された戸建住宅地域と把握した。近隣地域周辺は中規模一般住宅が多い 住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内一円の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。利便性 等の良い地域では住宅需要が認められるものの、西大和ニュータウンの圏域全体的な市場は依然弱い状況にある。需要 の中心となる価格帯は、同程度の規模の土地で１，３００～１，４００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。自用目的での取引が支配的であり、 賃貸市場が熟成していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地であるた め、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河合 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,400 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [103.0] 100 [117.6] [103.0] 100 72,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河合町の人口は減少傾向にあり、高齢化の進 行も継続している。取引需要も低調であるた め、地価は下落傾向で推移している。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域であるが、圏域全体的な市場動向等から、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％