別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広陵 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広陵 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡広陵町大字安部５６４番１ ②地積 　(㎡) 402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に店舗 等が見られる既成住 宅地域 東3m町道 水道、ガス、下水 大和高田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、３ｍ 町道 交通 施設 大和高田駅北方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも概ね現 況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。地価動向としては、昨今の景況等より下落基調にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広陵町内の既成住宅地である。需要者の中心は、地元の居住者が大半を占める。当該近隣地域は、農家 住宅の中に店舗等が見られる住宅地域であり、地縁的選好性が強い地域であることから、土地の需要は低調に推移して いる。近隣地域内の画地規模は多様であり、取引事例も少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況 にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地域であり、賃貸物件も周辺にほとんど見受けられないことから 、収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例（三吉元大垣内方、疋相 、南地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。以上から、本件では比準価格を 採用することとし、代表標準地からの規準価格も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広陵 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [102.2] [102.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広陵町の人口は微増傾向にあり、馬見等のニ ュータウンのみならず、その周辺の新興住宅 地の需要も堅調である。 農家住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地 域であり、特段の変動要因も認められず、外 部からの流入も少ないため、地価の下落が依 然継続している。 東道路の画地で日照の面で優位性があるが、 競争力等で特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％