鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

王寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	王寺Ｇ -156	北葛城郡王寺町		建付地	（　）	不整形	西10m国道、北4m、角地		近商高度地区最高20m (80,200)
b	河合Ａ -5	北葛城郡河合町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、北西11m、角地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
c	香芝Ｂ -205	香芝市		建付地	（　）	長方形	北7.8m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
d	香芝Ｅ -105	香芝市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
e	上牧Ａ -3	北葛城郡上牧町		建付地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		近商高度地区最高20m 宅造工事規制区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	111,765	100 [ 70.4]	158,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 92,086	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	89,829	100 [ 58.4]	153,817		154,000
c	(　 ) 106,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,287	100 [ 67.0]	158,637		159,000
d	(　 ) 83,628	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,628	100 [ 55.2]	151,500		152,000
e	(　 ) 63,700	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	77,873	100 [ 50.6]	153,899		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

王寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,198,271	2,305,142	9,893,129	8,784,900	1,108,229	（　0.9245） 1,024,558	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	20,909,347 円　　　　（　 92,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

王寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＲＣ6	775.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	10.1 m x 21.0 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分（１階フロア貸し、２階フロア部分貸し）、住宅部分（平均専有面積４３㎡）

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	45.0	63.00	2,925	184,275	5.0	921,375
							3.0	552,825
2～ 2	店舗	135.00	85.0	114.75	2,681	307,645	5.0	1,538,225
							3.0	922,935
3～ 6	住宅	125.00	70.0	87.50	1,625	142,188	2.0	284,376
							2.0	284,376
～

～

計		775.00	68.1	527.75		1,060,672		3,597,104
								2,613,264

⑨年額支払賃料	1,060,672 円　×　12ヶ月　＝　 12,728,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 527.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,728,064 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,056,429 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,671,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,597,104 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,613,264 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 493,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,198,271 円　　　　（　 53,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ王寺Ｌ（賃）　　　　-3	1,470 ( 1,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,684 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｓ王寺Ｌ（賃）　　　　-1	1,344 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,659
c	Ｓ河合Ａ（賃）　　　　-3	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,761

王寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,000 円	129,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	381,842 円	12,728,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,032,000 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,305,142 円　（　　　　　　 10,200 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 775.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,784,900 円（　　　　　 38,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,198,271 円
②総費用	2,305,142 円
③純収益　①－②	9,893,129 円
④建物等に帰属する純収益	8,784,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,108,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,024,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,909,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
王寺 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

王寺 5-2

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　高垣　直記

TEL.

鑑定評価額

33,700,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外｢久度２－１４－３｣				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南15.5m県道、背面道	水道、ガス、下水	王寺 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１５．５ｍ県道

交通

施設

王寺駅北方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価
は上昇傾向で推移するものと考える。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね奈良県中和圏域における店舗等が見られる地域と把握した。需要者の属性は、店舗や営業所等の出店
を目的とする法人事業者や当該地域に地縁的選好性を有する個人事業主等が中心と考えられる。王寺駅周辺の商業地に
おいては、堅調な取引需要が認められるが、近隣地域及びその周辺地域では、画地規模が様々であり取引も少ないこと
から、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は、中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。比準価格は、同一需給圏において代替競
争関係が認められる事例をもとに試算されており、その規範性は高い。一方で収益価格は、試算過程において多くの想
定要素が介在するため、相対的な規範性は低い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[102.0]

100
[ 69.6]

[100.0]
100

148,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

王寺町の人口は概ね横ばい傾向である。商業
地域における取引需要は底堅く、地価は横ば
い又は上昇傾向で推移している。

中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域で
ある。堅調な取引需要が認められ、地価は上
昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

王寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	河合Ａ -5	北葛城郡河合町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、北西11m、角地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
b	香芝Ｃ -102	香芝市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (50,150)
c	香芝Ｌ -4	香芝市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西12m市道、北西16m、北東5.2m、南東5.2m、四方路		１中専高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,200)
d	広陵Ｉ -202	北葛城郡広陵町		建付地	（　）	長方形	北西19.4m町道、南東6m、二方路		１中専高度地区最高15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,086	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	89,829	100 [ 55.5]	161,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 147,846	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,916	100 [ 99.0]	151,430		151,000
c	(　 ) 141,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	150,944	100 [ 93.7]	161,093		161,000
d	(　 ) 118,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,013	100 [ 72.3]	160,461		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

王寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,183,995	2,304,795	9,879,200	8,784,900	1,094,300	（　0.9245） 1,011,680	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	20,646,531 円　　　　（　 91,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

王寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＲＣ6	775.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	10.1 m x 21.0 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～６階は共同住宅と想定。

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

類似不動産の有効率としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	45.0	63.00	2,900	182,700	5.0	913,500
							3.0	548,100
2～ 2	店舗	135.00	85.0	114.75	2,690	308,678	5.0	1,543,390
							3.0	926,034
3～ 6	住宅	125.00	70.0	87.50	1,623	142,013	2.0	284,026
							2.0	284,026
～

～

計		775.00	68.1	527.75		1,059,430		3,592,994
								2,610,238

⑨年額支払賃料	1,059,430 円　×　12ヶ月　＝　 12,713,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 527.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,713,160 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,055,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,657,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,592,994 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,948 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,610,238 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 493,079 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,183,995 円　　　　（　 53,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ王寺Ｌ（賃）　　　　-1	1,344 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,714	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,681 円/㎡　月額支払賃料（　 1,623 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｓ王寺Ｌ（賃）　　　　-3	1,470 ( 1,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,698
c	Ｓ河合Ａ（賃）　　　　-1	1,450 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,622

王寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,000 円	129,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	381,395 円	12,713,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,032,000 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,304,795 円　（　　　　　　 10,198 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 775.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,784,900 円（　　　　　 38,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,183,995 円
②総費用	2,304,795 円
③純収益　①－②	9,879,200 円
④建物等に帰属する純収益	8,784,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,094,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,011,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,646,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,400 円／㎡）