別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 上牧 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上牧 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　上山　英雄   TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡上牧町大字上牧３６９番１ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東3m町道 水道、下水 志都美 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　３ ｍ町道 交通 施設 志都美駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するも のと予測される。地価は依然として弱含みと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ和歌山線、関西本線及び近鉄田原本線、大阪線等の各沿線で、概ね上牧町及び隣接の市町の住宅地 域である。近隣地域及びその周辺は古くからの農家住宅が多い住宅地域であり、需要者の中心は地元の居住者で、同一 需給圏外からの転入者は少ない。都心からの接近性が劣るため、需要は依然弱含みである。ややばらつきがみられるが 地積は概ね２００～３００㎡で、中心となる価格帯は土地のみで５００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、農家住宅が多い既成住宅地域であり、周辺には収益物件はほとんど無く、賃貸市場の熟成度 は総じて低いと判断されるので収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の取引事例から競争代替 性の認められる事例を選択して求められており、補修正も適切で規範性は高い。したがって、市場性を反映した比準価 格を標準として、代表標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広陵 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [151.8] [102.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化が進行している。交 通利便性が劣り宅地需要は低調である。地価 の下落傾向が持続している。 農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で あり、地域要因について特段の変動は認めら れない。地価動向は依然として下落基調にあ る。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％