別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明日香 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明日香 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡明日香村大字小原１６１番 ②地積 　(㎡) 669   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 (30,200) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 周囲に農地、山林が 多い住宅地域 北東5m村道、南東側道 水道、下水 橿原神宮前 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古都保存区域に指定されてい る。 街 路 ５ｍ　村道 交通 施設 橿原神宮前駅南東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (30,200) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家集落地域であり、将来的にも現状を維持していくものと判断される。地価水準は地域の不動産市 場から判断して、農村集落では依然として下落傾向にあるものと判断される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一受給圏は近鉄吉野線、ＪＲ和歌山線沿線の概ね明日香村とその周辺の市町の圏域である。需要者の中心は明日香村 及びその周辺市町の居住者で、同一の需給圏外からの転入者は少ない。標準地は農家集落地域に存するが、昨今の経済 情勢や地域不動産状況等から需給関係は弱含みで推移している。周辺の地域では、不動産取引の実績が非常に少ないこ と等から、需要の中心となる価格帯は見出し難い。土地価格で坪当たり１０万円を下回る水準が一般的な相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一受給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映しており規範性は高い。一方 、標準地の存する地域は生活快適性が重要視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。従って、 収益性を目的とした賃貸市場は未成熟な状況であり、収益価格の基ずく土地価格の試算は断念した。従って、類似の標 準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高取 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 74.1] [102.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 明日香村は観光地としての知名度は高いもの の、人口減少、高齢化などが続いており、不 動産需要においても昨今の経済状況によりや や低調である。 農家集落地としての熟成してきたが、一般的 要因及び地域動向を反映して地価は下落傾向 にある。 特段すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％