別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 明日香 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明日香 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡明日香村大字越８３番１ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 風致地区 古都保存地区 (40,180) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 の混在する住宅地域 南西4.5m村道 水道、下水 飛鳥 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北４． ５ｍ村道 交通 施設 飛鳥駅西方 510m 法令 規制 １住居 (40,180) 風致地区 古都保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅が建ち並ぶ住宅地である。格別の変動要因も見当たらないことから、当分の間は現状のまま 推移するものと予測する。地価は引き続き下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明日香村及び近隣市町村内の住宅地である。主な需要者は当該地域について地縁的選好性を有する者であ ると認められる。外部地域からの転入はあまり見られず、取引もあまり見られない。一般住宅や農家住宅が多い古くか らの住宅地域であり、需要、供給ともに乏しく地価は弱含みで推移している。取引自体少ないことから需要の中心とな る価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については一般住宅や農家住宅が主である既成住宅地域にあり、単身向けや家族向けのアパート等の収益物件 は見られない。公法上の規制も厳しく賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格につ いては自己所有目的の類似地域内等に存する事例を採用し市場の実勢を反映しており一定の説得力が認められる。従っ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高取 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [ 68.8] [103.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いているが全国的な知名 度のある古都であり公法上の規制も厳しく一 定の需要がある。 最寄り駅から徒歩圏であるが古くからの農家 住宅や一般住宅が多い地域であり公法上の規 制も厳しく格別の変動要因もない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％