別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高取 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高取 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡高取町大字下子島３７６番 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:4 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 西3.5m町道 水道、下水 壺阪山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北３．５ ｍ、町道 交通 施設 壺阪山駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅等が多い、古くからの既成住宅地域である。今後とも地域要因に及ぼす特段の影響は認めらず 、現況の状況のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該町内の古い街道沿いに位地する。地元の住民が同一需給圏を形成しており、高取町外からの住民の転入はほとんど ない状況にある。需要者は同一需給圏内の町内からの縁故関係や紹介による市場が成立している。地場産業の衰退並び に高齢化及び人口の減少傾向から、地域在住者以外での土地需要は極めて低い。土地価格は標準的画地規模で４００万 円前後、中古市場の土地建物の総額で１０００万円前後が流通の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は自己所有目的の事例を採用して比準価格を査定した。規範性、市場動向性の高い価格となっている。近隣地 域は中小規模の既成住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はほぼ皆無の状況にある。また、その周辺地域においても 、単身向けや家族向けの共同住宅は存在しない。従って本件では、収益還元法の適用は見送り、比準価格を採用し、代 表標準地との検討も踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高取 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [107.7] [101.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率微増傾向が継続。御所市 への道路バイパスも見られるが、町外からの 不動産の需要は弱い。 近隣地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅 地域。不動産の流通はほぼ同一地域内に限定 されており、不動産の需要は低い。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％