別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 高取 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高取 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡高取町大字上土佐３８番５ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する既成住宅地 域 南西5m町道 水道、下水 壺阪山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５ｍ、 町道 交通 施設 壺阪山駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅を中心に店舗等が混在する高取町の中心的な既成商住宅地域。今後とも地域要因に及ぼす 特段の影響は認めらず、現況の状況のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高取町のほか、周辺市町村の一般住宅が中心となる既成住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者 が中心で、圏外からの転入は極めて少ない。大阪や奈良中心部への距離があること、地場産業が衰退しつつあること、 高齢化及び人口の減少傾向が長期間継続していること等から、土地需要は低迷を続けている。土地価格は５００万円前 後、中古市場の土地建物で１０００万円～１１００万円が流通の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は自己所有目的の類似地域内の事例を採用して比準価格を査定し、規範性、市場動向性の高い価格となってい る。近隣地域は一般住宅を主として店舗も見られる住宅地域である。店舗は個人経営が中心で、賃貸需要は住居も含め てほぼ皆無の状況にある。また、近隣地域及びその周辺には、単身向けや家族向けの共同住宅は存在しない。従って本 件では、収益還元法の適用は見送り、比準価格を採用して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率微増傾向が長期間継続。 小規模団地、御所市までのバイパス道路等も 見られるが、総じて不動産市場は低迷してい る。 一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域。 不動産の流通はほぼ同一地域内に限定されて いる。地域経済の低迷等の中、地価は下落傾 向が続く。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％