鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

田原本 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	田原本Ｉ -108	磯城郡田原本町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m町道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,240)
b	田原本Ｊ -9	磯城郡田原本町		更地	（　）	不整形	南10m県道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
c	橿原Ｂ -2	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m国道、東2m、二方路		工業高度地区最高20m (60,200)
d	天理Ｌ -105	天理市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東15m国道、北2m、西1.4m、三方路		１住居 (60,300)
e	天理Ｋ -106	天理市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m国道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,578	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,284	100 [ 94.4]	77,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,600
b	(　 ) 54,108	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	70,588	100 [ 93.9]	75,174		75,200
c	(　 ) 75,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	99,030	100 [ 125.4]	78,971		79,000
d	(　 ) 84,189	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	82,291	100 [ 111.3]	73,936		73,900
e	(　 ) 100,799	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,791	100 [ 132.8]	75,144		75,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,200 円／㎡]

田原本 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地を形成している。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,081,141	1,175,220	4,905,921	3,269,000	1,636,921	（　0.9468） 1,549,837	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	30,996,740 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田原本 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	578 ㎡	18.0 m x 32.0 m	前面道路：国道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造の店舗１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	300.00	100.0	300.00	1,690	507,000	5.0	2,535,000
							5.0	2,535,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		507,000		2,535,000
								2,535,000

⑨年額支払賃料	507,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,084,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,084,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,579,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,535,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,535,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 478,867 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,081,141 円　　　　（　 10,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｄ（賃）　　　　-101	1,856 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,842 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ大和郡山Ｄ（賃）　　　　-3	1,613 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田原本 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,800 円	46,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,520 円	6,084,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 338,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,600 円	46,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,175,220 円　（　　　　　　 2,033 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0684 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,269,000 円（　　　　　 5,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,081,141 円
②総費用	1,175,220 円
③純収益　①－②	4,905,921 円
④建物等に帰属する純収益	3,269,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,636,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,549,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,996,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
田原本 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田原本 5-1

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　梅本　剛

TEL.

鑑定評価額

40,300,000 円

１㎡当たりの価格

69,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	磯城郡田原本町大字小阪３０５番２				②地積　(㎡)	578 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区最高20m (90,200)
	1:2	店舗兼作業場Ｓ2	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西14.8m国道	水道、下水	田原本 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．８ｍ国道

交通

施設

田原本駅北東方

1.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿道の路線商業地域である。地域要因に特に大きな変動は認められず、当面は現
状程度で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、田原本町を中心に、周辺市町の幹線道路沿道の路線商業地域。需要者は、地場の事業者又は広範囲にチ
ェーン展開している事業者等である。近年、幹線道路沿道への大型店舗の進出が多く見られたが、当該地域は京奈和自
動車道開通による交通量の低下等の影響から事業者の出店意欲は低下しており、需要は低調である。取引には個別性が
強く、取引価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿道の路線商業地域である。商業地においては、需要者の多くが収益性に着目して取引しており、本来収益価格を
重視すべきではあるが、店舗需要の低下から空き店舗が増えており、収益価格は低位に求められたものと思料する。し
たがって、本件においては市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.8]

[100.0]
100

69,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿道に一部需要があるが、国道２４
号沿いは需要が弱く、駅前等旧来の商店街も
衰退傾向。

京奈和自動車道の開通以降、国道２４号の交
通量は減少し、商業地域として衰退傾向が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

田原本 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	田原本Ｊ -9	磯城郡田原本町		更地	（　）	不整形	南10m県道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
b	橿原Ｄ -106	橿原市		更地	（　）	ほぼ整形	東13.5m国道、中間画地		工業高度地区最高20m (60,200)
c	橿原Ｇ -13	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m国道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)
d	天理Ｌ -106	天理市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東38m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,108	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	70,588	100 [ 94.9]	74,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,400
b	(　 ) 65,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,949	100 [ 90.3]	73,033		73,000
c	(　 ) 64,111	100 [ 80.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	100,574	100 [ 134.1]	74,999		75,000
d	(　 ) 72,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,468	100 [ 103.0]	70,357		70,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	系列会社間簿価取引	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +23.0
c	系列会社間簿価取引	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,400 円／㎡]

田原本 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,106,328	1,184,376	4,921,952	3,311,000	1,610,952	（　0.9468） 1,525,249	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	30,504,980 円　　　　（　 52,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田原本 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	578 ㎡	18.0 m x 32.0 m	前面道路：国道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ：店舗・事務所の一棟貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗・事務所	300.00	100.0	300.00	1,697	509,100	5.0	2,545,500
							5.0	2,545,500
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		509,100		2,545,500
								2,545,500

⑨年額支払賃料	509,100 円　×　12ヶ月　＝　 6,109,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,109,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 507,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,602,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,545,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,342 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,545,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 480,850 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,106,328 円　　　　（　 10,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ天理Ａ（賃）　　　　-3	1,739 ( 1,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,843	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大和郡山Ｊ（賃）　　　　-1	2,479 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,921
c	Ｓ橿原Ｄ（賃）　　　　-101	1,856 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,789

田原本 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,200 円	47,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	183,276 円	6,109,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 338,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,400 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,184,376 円　（　　　　　　 2,049 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0684 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,311,000 円（　　　　　 5,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,106,328 円
②総費用	1,184,376 円
③純収益　①－②	4,921,952 円
④建物等に帰属する純収益	3,311,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,610,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,525,249 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,504,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,800 円／㎡）