別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良川西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良川西 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡川西町大字結崎３３０番１４２ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高10m 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5.9m町道 水道、ガス、下水 結崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．９ ｍ町道 交通 施設 結崎駅北西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域（結崎団地）であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、 現状のまま推移すると予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西町、三宅町などを中心とする磯城郡の住宅地域で、結崎駅などを最寄り駅とする近鉄橿原線沿線の圏 域である。一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域（結崎団地）であり、一定の需要が認められる地域である。需 要者の中心は磯城郡に居住する一次取得者であるが、一部では外部からの転入も認められる。土地は１３００万円～１ ６００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円～３０００万円の物件が市場の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、磯城郡の住宅地域の複数の取引事例から試算されており、規範性は高い。一方、当該地域は、低層の戸建 住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、周辺に収益物件は無く、自用目的が中心で、賃貸需要は認められないこと から収益還元法の適用は断念した。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であるため、実証的で市場性を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [101.9] [104.0] 100 79,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり 、一部の地域を除いて需給動向は弱含みであ る。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 であり、価格形成要因に影響を及ぼすような 変動は認められず、地価は緩やかな下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％