鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

斑鳩 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	斑鳩Ｅ -1	生駒郡斑鳩町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	斑鳩Ｂ -1	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.3m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,172)
c	斑鳩Ｈ -3	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ正方形	北4.3m町道、西3.8m、角地		１中専高度地区最高15m (60,172)
d	斑鳩Ｈ -105	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
e	斑鳩Ｈ -12	生駒郡斑鳩町		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m町道、北5.5m、角地		１中専高度地区最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,219	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	106,404	100 [ 107.9]	98,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,600
b	(　 ) 107,452	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	107,665	100 [ 99.9]	107,773		108,000
c	(　 ) 111,146	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	108,664	100 [ 100.0]	108,664		109,000
d	(　 ) 103,190	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	103,394	100 [ 97.9]	105,612		106,000
e	(　 ) 94,411	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	91,960	100 [ 94.9]	96,902		96,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,600 円／㎡]

斑鳩 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,232,707	379,956	1,852,751	1,414,040	438,711	（　0.9738） 427,217	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,900,354 円　　　　（　 44,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

斑鳩 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	160 ％	199 ㎡	12.5 m x 15.8 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（平均３６㎡／戸）×４戸・駐車場４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,226	88,272	2.0	176,544
							2.0	176,544
～

～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		176,544		353,088
								353,088

⑨年額支払賃料	176,544 円　×　12ヶ月　＝　 2,118,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,118,528 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 195,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,162,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	353,088 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 353,088 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 66,699 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,232,707 円　　　　（　 11,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ斑鳩Ｅ（賃）　　　　-1	1,095 ( 1,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,226 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ斑鳩Ｅ（賃）　　　　-4	1,271 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,338
c	Ｓ斑鳩Ｄ（賃）　　　　-102	1,428 ( 1,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,445

斑鳩 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,600 円	21,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	70,756 円	2,358,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,300 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 379,956 円　（　　　　　　 1,909 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,414,040 円（　　　　　 7,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,232,707 円
②総費用	379,956 円
③純収益　①－②	1,852,751 円
④建物等に帰属する純収益	1,414,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	427,217 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,900,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
斑鳩 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

斑鳩 -4

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　竹村　牧

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

99,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒郡斑鳩町興留６丁目１３３７番４｢興留６－２０－７｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区最高15m (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅とアパート等が混在する既成住宅地域	北4m町道	水道、ガス、下水	法隆寺 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅とアパート等が混在
する住宅地域

街

路

基準方位　北４ｍ町
道

交通

施設

法隆寺駅南西方

500m

法令

規制

１中専
(60,160)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅徒歩圏の共同住宅も混在する既成住宅地域であり、地価は引き続き上昇傾向で推移している。近隣は当
町の人気エリアに存し需要は堅調であり、今後も当面地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

生駒郡内にあってＪＲ関西本線、近鉄生駒線駅徒歩圏の普通住宅地域を同一需給圏と把握した。需要者の中心は、同一
需給圏内居住で大阪都心部勤務の一次取得の給与所得者層で圏外からの転入は少ない。共同住宅も混在する街路のやや
狭い住宅地域であるが、最寄駅及び大阪方面への接近性が良く、需要は堅調に推移している。取引の中心的価格帯は、
土地は標準的画地と同規模程度で２０００万円前後と考察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、斑鳩町内の複数取引を基に試算しており、法隆寺駅徒歩圏住宅地の市場性を反映する実証的で説得力を有
する価格である。収益価格は、画地規模・道路幅員等の各種制約により土地価格に相応する賃料水準が形成されておら
ず相対的に低位に試算された。よって、市場実態を適正に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止め、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　斑鳩 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 123,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[125.3]

[100.0]
100

99,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅観光都市として発展したが人口微減。社
会経済活動は正常化しつつあり、住宅は法隆
寺駅周辺の人気が高く徒歩圏外や高低差ある
地域は需要低調。

街路幅員等にやや難はあるが、法隆寺駅徒歩
圏に存し大阪への利便性も良い。市場での住
宅供給不足等もあって地価は引き続き上昇と
なった。

個別的要因の特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

斑鳩 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	斑鳩Ｄ -4	生駒郡斑鳩町		貸家建付地	（　）	長方形	北4m町道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
b	斑鳩Ｈ -3	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ正方形	北4.3m町道、西3.8m、角地		１中専高度地区最高15m (60,172)
c	斑鳩Ｂ -1	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.3m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,172)
d	斑鳩Ｈ -5	生駒郡斑鳩町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m町道、北3.8m、角地		１住居高度地区最高15m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,732	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	93,687	100 [ 94.3]	99,350	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,400
b	(　 ) 111,146	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	108,664	100 [ 93.1]	116,718		117,000
c	(　 ) 107,452	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	107,346	100 [ 92.8]	115,675		116,000
d	(　 ) 56,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 103.0]	72,848	100 [ 83.8]	86,931		86,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.5
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,600 円／㎡]

斑鳩 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,357,471	394,096	1,963,375	1,502,600	460,775	（　0.9728） 448,242	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,338,375 円　　　　（　 46,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

斑鳩 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	160 ％	199 ㎡	12.5 m x 15.8 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建共同住宅、１ＤＫ、平均３６㎡／戸、各階２戸、総戸数４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,302	93,744	2.0	187,488
							2.0	187,488
～

～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		187,488		374,976
								374,976

⑨年額支払賃料	187,488 円　×　12ヶ月　＝　 2,249,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,249,856 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 206,658 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,283,198 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	374,976 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,976 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 70,834 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,357,471 円　　　　（　 11,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ斑鳩Ｅ（賃）　　　　-4	1,271 ( 1,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [ 98.1]	100 [ 97.0]	1,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,349 円/㎡　月額支払賃料（　 1,302 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ斑鳩Ｄ（賃）　　　　-102	1,428 ( 1,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,319
c	Ｓ斑鳩Ｄ（賃）　　　　-101	1,268 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [ 96.9]	100 [100.0]	1,328

斑鳩 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	22,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	74,696 円	2,489,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,500 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 394,096 円　（　　　　　　 1,980 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 45 ％　＋　0.0712 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,502,600 円（　　　　　 7,551 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,357,471 円
②総費用	394,096 円
③純収益　①－②	1,963,375 円
④建物等に帰属する純収益	1,502,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	460,775 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	448,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,338,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,900 円／㎡）