別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良三郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三郷 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番 ｢美松ケ丘西２－２－３３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 自然環境保全地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 勢野北口 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 勢野北口駅北方 690m 法令 規制 １低専 (50,80) 自然環境保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、現状のまま推 移するものと予測する。需要は弱含みで、地価は軟調にて推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線で、三郷町を中心に生駒郡各町及び隣接の王寺町内の普通住宅地域一 帯と把握した。需要の中心は周辺居住者の他、大阪方面からの一次取得者層の転入も考えられる。居住環境は普通程度 であるが、ターミナル駅である王寺駅へはやや距離を有し鉄道利便性に劣るため、需要は弱含んでおり地価はやや下落 傾向にある。土地の中心価格帯は、対象標準地と同規模の宅地で７００～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件はなく、転勤等を除けば自 己利用を中心とした戸建住宅が多く、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しなかった。取引に当たって は、居住の快適性、利便性等を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って本件においては、市場性を反映 した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,800 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地については供給も多く、特に傾斜を有 する地勢の劣る西側丘陵地の需要は弱い。な お、コロナ禍による大きな影響は見受けられ ない。 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で あるが、需要は弱含み、地価はやや下落傾向 にある。地域要因に変動は見られない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％