別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良三郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三郷 -1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡三郷町勢野西５丁目２１７２番１５ ｢勢野西５－１０－６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 自然環境保全地区 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西5m町道 水道、ガス、下水 信貴山下 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 信貴山下駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 自然環境保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。傾斜の強 い地形で生活利便性等に劣るうえ、周辺宅地の供給過多による影響を受け、地価は弱含みで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線を中心とした住宅地域一帯と把握する。需要者の中心は三郷町の地縁関 係者及び周辺市町へ通勤する個人であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域は傾斜の強い丘陵地に存し、且つ最寄り 駅からはやや距離を有し生活利便性等に劣る。さらに、近隣地域周辺での宅地開発による供給過多の影響を受け、住宅 需要は依然弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で６５０万円程度までと推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益用不動産は見当たらず 、経済合理的な賃貸市場が形成されていないと思われるため、収益還元法は適用しなかった。市場参加者は最終自用目 的の第一次取得者が中心であるため、類似地域内の取引事例から算出され、市場性を反映した説得力のある比準価格を 採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,800 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [101.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の総人口、生産年齢人口はともに減少傾 向。一部に需要が認められる住宅地域も存す るが、宅地の供給過多等もあり地価は下落傾 向にある。 成熟した戸建住宅地域であるが、生活利便性 等に劣るうえ、傾斜の強い地形の問題もあり 、住宅需要は依然低迷している。 西向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、居住の快適性に若干優れる。個別的要 因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％