別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 平群 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平群 -8 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 8,630,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１ ｢上庄２－８－７｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の低層一般住 宅が多い住宅地域 北4m町道 水道、ガス 元山上口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    35 ｍ、南    10 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 元山上口駅東方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変化はなく、当面現状のまま推移すると予測する。平群駅西側は土地区画整理事業により一定 の住宅需要は認められるものの、既存の住宅団地等の需要は弱く、地価は弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄生駒線沿線の生駒市南部から平群町を経て三郷町に至る住宅地域の圏域である。需要者の中心は平 群町に地縁的選考性を有する個人であり、同一需給圏外からの転入はあまり見受けられない。平群町としては高齢化及 び人口減少が進む中、近隣地域は街路がやや狭く、通勤・通学等の交通利便性にも難があることから需要はふるわず地 価は弱含みに推移している。取引の中心価格帯は、土地価格で８５０万円前後であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ郊外の第１種低層住居専用地域の住宅地である。典型的な需要者 は自らの居住を目的とする個人が中心である。アパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が形成されているとは言 えない現状から収益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標 準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平群 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [101.0] 100 [ 88.7] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感の払しょくは 期待されつつあるものの、全体的に平群町内 の宅地に対する長期的な需要の先細り感に変 化はない。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。大阪市 内への交通アクセスがやや劣るため、住宅需 要は引き続き弱含みにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％