別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 平群 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平群 -5 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４ ｢北信貴ヶ丘２－１－１６｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 竜田川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ｍ町道 交通 施設 竜田川駅南東方 700m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模に開発された一般住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。地価水準は 周辺平群町内住宅地と同様に、概ね下落傾向にあるが、今後は下落幅が縮小していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、生駒郡内を中心とした、近鉄生駒線沿線周辺の住宅地域の圏域。需要者は、平群町内居住者及び大阪 圏への通勤需要者等の一次取得者が中心で、他地域からの流入は少ない。最寄駅から徒歩圏内の住宅地であるが、近鉄 生駒線沿線の空家が増加するほど供給はあるが、需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。土地は標準地と同程 度の規模で６００万円台前半、中古住宅で１，０００万円までが需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内は、最寄駅から徒歩圏内の戸建住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸不動産は見当たらず、最終自用目 的での取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって、取引事例から算出さ れた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、平群町内の他の標準地との価格バランスに も留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平群 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [101.0] 100 [ 80.5] [100.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性 ・住環境の良好な地域は上昇、それ以外は下 落と二極化が継続している。 　駅から徒歩圏の住宅地域で、今後も現状を 維持するものと判断されるが、平群町内の住 宅地は、総じて需要が少なく、地価は下落し ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％