別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 平群 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平群 -4 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　重人   TEL.

鑑定評価額 8,170,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡平群町大字福貴３５５番 ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m町道 水道 平群 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 平群駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とした変化に乏しい既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移す るものと予測する。当該地域での土地需要は少なく、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄生駒線沿線で、概ね平群町、生駒市等を中心とする市街化調整区域内の既存住宅地域。需要者の中 心は、当該地域に地縁的関連性を有する同町居住者が大半を占め、他地域からの転入は少ない。対象地域は、最寄り駅 から遠く利便性が劣るため、土地需要は限定的である。当該地域での取引は少なく、規模や総額もまちまちで、取引の 中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己所有の農家住宅を中心とした市街化調整区域内の既成住宅地域に存し、自己使用が中心であり、賃貸市 場が形成されていないため収益資料の収集は困難である。よって、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [131.6] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町においては高齢化や人口減少傾向にあり 、宅地需要も地域的な偏りが認められ、需要 の二極化が進行している。 調整区域内の既存集落地域で、他地域からの 流入は少なく土地需要は限定的で、地価は下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％