別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 平群 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平群 -3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡平群町竜田川１丁目１７７６番５３ ｢竜田川１－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 竜田川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    80 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域の近辺が土砂災害警 戒区域に指定されている。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 竜田川駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因の変動はなく、現状を維持しつつ推移するものと予測 する。最寄駅からやや離れた丘陵地に存し、供給過剰もあり地価の下落傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄生駒線沿線に形成される住宅地域のうち、生駒郡各町を中心とした圏域である。典型的な需要者と しては、平群町内や大阪都心部等に勤務する自己利用目的の個人等が想定され、同一需給圏外からの転入者は少ない。 駅からやや遠隔に存する丘陵地の住宅地域で、需要は低調に推移している。土地は６５坪程度で７００万円前後が需要 の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域で、建築物の用途制限が厳しい第１種低層住居専用地域に指定 されており、周辺に賃貸収入を目的とする収益物件は見られず、自己利用を前提とした取引が支配的である。したがっ て、収益価格は試算せず市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平群 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [101.0] 100 [116.6] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響は顕在化していないが、 人口減少・高齢化が継続している。全般的な 供給過剰感から、地価の下落が継続している 。 地域的に供給過剰な状態で、坂の多い傾斜地 勢から敬遠傾向にあり、地価下落傾向が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％