別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇陀 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -14 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 2,090,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市榛原檜牧１４５番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,360) 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅が多く見ら れる既成住宅地域 北6m市道 水道、下水 榛原 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 榛原駅東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を主とする古くからの住宅地域である。地域要因に影響及ぼす要因は観測されていないことから当面は 現状で推移するものと予測する。地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね宇陀市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域及び古くからの住宅地域の圏域である。最寄り駅 からやや距離感のある古くからの住宅地域であり、不動産取引においては知人間や親族間売買が多く地域外からの転入 は極めて少ない。地域住民の高齢化等もあって需要が弱含みであり、地価は長期間、下落傾向が継続している。こうし た地域性のため不動産取引の件数が極めて少なく、取引の中心となる価格帯を判断することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を中心とする既成住宅地域で不動産取引は自用目的が主である。地域の特性を念頭に入れ極力性格 の類似する取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、収益還元法については行政条件との関連もあり、近隣地域及 び周辺において収益目的の物件は皆無に等しいこと、賃貸市場が形成されていないこと等から適用を見送っている。本 件では比準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が長期間継続。高齢化率は県 平均を上回る。榛原駅付近等の一部地域を除 いて需要は弱含みであり全般的には下落基調 が継続している。 特筆するような地域要因の変動要因は見当た らない。一般的要因や行政上の制限の影響も あり、地価はやや高い下落率が継続している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％