別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇陀 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -13 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,240 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市菟田野宇賀志１５１番１の２ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,288) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に農地 の見られる既成住宅 地域 西4.8m市道 水道 榛原 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 榛原駅南方 9.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,288) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は山沿いに農家の多い古くからの住宅地である。地域要因に大きな変化はなく、今後ともほぼ現状維持 で推移すると予測する。地価水準は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,240 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね宇陀市および周辺市町村の住宅地である。需要者は当該地域に地縁・血縁を有する市内居住者が大半 を占める。他地域からの転入はほとんど見られない。標準地の存する地域は山間の古くからの住宅地で最寄駅から遠く 、生活利便性も劣ることから人口は減少傾向で需要は弱い。土地取引はほとんど見られないため取引の中心となる価格 帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠い市街化調整区域内の旧来からの農家集落に存するため、共同住宅等の収益物件は皆無である。自己使用 目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,180 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 98.6] [100.0] 100 6,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,290 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇陀市の人口減少率、高齢化率はいずれも県 平均より高い。利便性の高い一部の地域以外 は不動産需要は低調で、地価は下落傾向にあ る。 最寄駅から距離がある住宅地である。調整区 域内宅地の需要は限定的で流動性は低い。地 価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％