別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇陀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市大宇陀出新１８２６番１ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 伝建地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗等が 混在する旧街道沿の 住宅地域 東5m市道、背面道 水道、下水 榛原 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 榛原駅南西方 7.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 伝建地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いに住宅、小売店舗等が混在する住宅地域である。重要伝統的建造物群保存地区に指定されていること もあり、現状を維持して推移すると予測する。地価は下落基調で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇陀市及び周辺市町内の住宅地域の圏域である。重要伝統的建造物群保存地区に指定された古くからの住 宅地域のため、不動産取引においては知人間や親族間売買も多く地域外からの転入は稀である。地価は長期間緩やかな 下落基調で推移している。取引の中心となる価格帯は標準的な土地で６００万円～７００万円程度、中古戸建物件では 建物の状態により差はあるが概ね１０００万円から１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して試算しており、現下の市況を忠実 に反映した信頼性の高い価格である。一方、標準地の存する地域が自営による店舗併用住宅を主とする古くからの住宅 地域で、また駅への接近条件が劣ること等から賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を見送っている。以上、本件 においては比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [109.9] [102.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が長期間継続。高齢化率は県 平均を上回る。榛原駅付近等の一部地域を除 いて需要は弱含みであり全般的には下落基調 が継続している。 特筆するような地域要因の変動要因は見当た らない。一般的要因の影響もあり、地価は緩 やかな下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％