別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 葛城 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葛城 3-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 葛城市葛木４２番 ②地積(㎡) 1,474  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 田 周辺で宅地化が進んでいる熟成度中位の地域 南1m未舗装道路 近鉄新庄 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   50 ｍ、南   60 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 田畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 南１ｍ未舗装道路 交通 施設 近鉄新庄駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 高度地区最高15m ⑤地域要因の 　将来予測 当該地域は、周辺で宅地化が進んでいる熟成度中位の宅地見込地であり、当面は現状のまま推移するものと思料 されるが、周辺住宅地域における需給動向に伴い、将来的には宅地化する可能性が存する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後は戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,200 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葛城市及び周辺市町を中心に中南和地域に所在する農地を主体とした宅地見込地地域の圏域。需要者の中 心は地元を中心とする宅地開発業者である。最寄駅から徒歩圏内に存するが利便性等がやや劣り、周辺住宅地域の需要 は依然弱含み傾向にある。当該宅地見込地地域においても、開発素地に対する需要は活発とは言い難く、地価は依然下 落傾向にある。宅地見込地においては画地規模や開発難易等による個別性が強く、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は宅地見込地の現下の市場状況を十分に反映した実証的な価格であり、補修正も適切に行われているものと思 料され信頼性が高い。一方、控除法による価格も、信頼性の高い転換後の住宅地価格から控除法を適用して適切に求め られているが、試算過程に想定要素が多い点において相対的な信頼性が劣る。したがって、市場性を反映した比準価格 を重視し、控除法による価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　香芝 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100      18,900  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微増、生産年齢人口は横這い。ミニ開発に よる新規分譲が取引の中心。利便性に優る住宅地需 要は安定的、旧来からの住宅地は弱含みが継続。 周辺地域で小規模開発は散見される。最寄駅から徒 歩圏内に位置するが利便性等がやや劣り、将来的な 開発リスク等を考慮すると需要は依然弱含み。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　    0.0 環境　　　　　　　　　   +4.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0