別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 葛城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葛城 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葛城市林堂１８９番２ ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 指定区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家、一般住宅等が 混在する住宅地域 北4.8m市道 水道、下水 忍海 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 忍海駅北西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 指定区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域で、ほぼ成熟している。格別の変動要因も認められないことから、当分の間現状のま ま推移するものと予測する。地価は依然として下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葛城市及び近隣市町村内の市街化調整区域内もしくは農業生産に関連した住宅地や指定区域である住宅地 である。主な需要者は当該地域について地縁的選好性を有する者であると認められる。外部地域からの転入はほとんど 見られず、取引もあまり見られない。高齢化が進んでおり地価は引き続き下落傾向である。取引規模が一定でなく取引 の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が主である市街化調整区域内の指定区域住宅地域にあり、単身向けや家族向けのアパート等の収益物件はほと んど存在しない。取引事例は自己所有目的の類似地域内の事例を採用して比準価格を査定し、規範性、市場動向性の高 い価格となっている。従って本件では、収益還元法の適用は見送り、比準価格を採用し、標準地との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葛城 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [130.2] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葛城市は人口が微増傾向であり、市内におい てはミニ開発も散見される。 市街化調整区域内の指定区域である住宅地域 であり周辺には農地も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％