別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
香芝 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 3-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　杉本　忠樹   TEL. 
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 香芝市高１０８番
 ②地積(㎡) 879  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1.5:1		 田 既成住宅地域に近い熟成度中位の地域 西0.9m未舗装道路 志都美

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   40 ｍ、西   20 ｍ、南   80 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 田畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東：既成住宅地域　西：宅地
見込地地域　南：混在住宅地
域　北：既成住宅地域		 道

路		 近接道路：北２．４
ｍ市道　直線距離：
約１０ｍ		 交通

施設		 志都美駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居

高度地区最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 当該地域は熟成度中位の宅地見込地地域であり将来的にも周辺農地等の宅地開発が進み熟成度が徐々に高まるも
のと考察され、地価水準については現下の地域動向からやや下落傾向にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地域 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     20,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     18,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県中和地区における宅地見込地地域。需要者の中心は同一需給圏内で宅地開発を行う不動産業者
等が考えられる。香芝市内では近年、宅地開発需要は堅調で接近条件等の良好な開発素地については底堅い需要が認め
られるが、近隣地域は熟成度中位の宅地見込地地域であるため需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地
域周辺では、画地規模等の個別的要因にばらつきが見られること等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内における宅地見込地に係る多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範
性は高い。一方、控除法を適用した控除後価格は開発業者の投資採算性に着目したものであり、想定事項を多く含むた
め精度はやや劣る。よって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視して、控除後価格を比較考量し、類似の標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　葛城 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     19,100 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100
     19,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 香芝市は近年、人口はほぼ横這いからやや減少傾向
で、需給も立地条件等によりやや上昇からやや低調
と地域により異なる。

当該地域は既成住宅地域に近い熟成度中位の宅地見
込地域に存するが、一般的要因及び地域動向等を反
映して地価はやや下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   -4.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 香芝 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和高田Ｇ

-2		 大和高田市 田   ほぼ整形 西6.9m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(70,400)
b 葛城Ｅ

-109		 葛城市 田   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 

(60,200)
c 葛城Ｄ

-104		 葛城市 田   長方形 北4.2m市道、
南4.2m、
二方路

｢調区｣ 

(70,252)
d 上牧Ｅ

-306		 北葛城郡上牧町 畑   ほぼ台形 南9m町道、
北2.5m、
二方路

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e 王寺Ａ

-204		 北葛城郡王寺町 雑種地   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,150 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
18,059 		 100
[  90.2]
20,021 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
20,000 
b (　　            )
21,130 		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]
20,665 		 100
[ 101.7]
20,320 
20,300 
c (　　            )
22,688 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 102.0]
21,954 		 100
[ 108.7]
20,197 
20,200 
d (　　            )
18,950 		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]
18,552 		 100
[  96.1]
19,305 
19,300 
e (　　            )
23,800 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
23,800 		 100
[ 114.5]
20,786 
20,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -16.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.09		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      20,100 円／㎡]
香芝 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  8.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
52,600  （　   70.0 ％）
36,820 		 7,000  700  616  3,800  24,704 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     21,297		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　     18,398		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 18,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 香芝Ａ

-112

     70,541 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[131.7]

     52,766 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     52,800 
b 香芝Ａ

-3

     74,157 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[134.8]

     52,738 

     52,700 
c 香芝Ｉ

-107

     84,923 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[159.6]

     52,167 

     52,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +40.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -4.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  +35.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  +55.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 52,600 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
香芝

-4
66,400 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[124.0]
52,498 		 [100.0]
100
52,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +6.0
環境　　 +17.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 52,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　   1,200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     20 ｍ、南     80 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 23 ％、畑　 75 ％、森林　    ％、その他　  2 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水及び普通河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植樹、遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
香芝 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 3-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL. 
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 香芝市高１０８番
 ②地積(㎡) 879  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1.5:1		 田 既成住宅地域に近い熟成度中位の地域 西0.9m未舗装道路 志都美

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   40 ｍ、西   20 ｍ、南   80 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 田畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東：既成住宅地域　西：宅地
　南：混在住宅地　北既成住
宅地域		 道

路		 近接道路：北２．４
ｍ市道　直線距離：
約１０ｍ		 交通

施設		 志都美駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居

高度地区最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域は既成住宅地域に近くある程度熟成した宅地見込地地域である。今後緩やか宅地開発が進行し、住宅地
域になるものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地域 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     20,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     18,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね香芝市及び近隣市町村内における宅地見込地地域である。需要者は宅地開発を事業とする不動産業者
が中心である。香芝市内においては居住の快適性・利便性の高い住宅地については需要が高まっていることから同様な
開発素地についても底堅い需要がある。ただし取引自体数が多くはなく、需要の中心となる価格帯についても画地規模
等個別的要因にばらつきがあるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格については同一需給圏内の類似地域等に係る取引事例を収集し、適切に補修性・要因比較がなされており、相
対的に信頼性は高い。一方、控除法を適用した控除後価格は宅地開発動向が反映されており一定の規範性は認められる
。以上より、比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　葛城 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     19,100 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100
     19,500 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 香芝市は近年人口が微減傾向であるが快適性、利便
性の高い住宅地域については底堅い需要がある。


既成住宅地域に近い宅地見込地地域に存することか
ら、今後緩やか宅地化されるものと考えられる。


個別的要因について変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   -3.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 香芝 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和高田Ｇ

-2		 大和高田市 田   ほぼ整形 西6.9m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(70,400)
b 上牧Ｅ

-305		 北葛城郡上牧町 その他   ほぼ台形 南9.5m町道、
西6m、準角地

１低専

(50,80)
c 葛城Ｅ

-109		 葛城市 田   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 

(60,200)
d 御所Ｈ

-204		 御所市 雑種地   ほぼ整形 西7.5m県道、
中間画地

準工
高度地区最高20m
(60,200)
e 王寺Ｇ

-157		 北葛城郡王寺町 田   不整形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,150 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
18,059 		 100
[  91.2]
19,802 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
19,800 
b (　　            )
18,759 		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]
18,346 		 100
[  98.0]
18,720 
18,700 
c (　　            )
21,130 		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]
20,665 		 100
[  97.0]
21,304 
21,300 
d (　　            )
21,482 		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]
21,031 		 100
[ 103.0]
20,418 
20,400 
e (　　            )
20,286 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  95.0]
21,268 		 100
[ 104.0]
20,450 
20,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      20,100 円／㎡]
香芝 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 16.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
52,800  （　   70.0 ％）
36,960 		 7,000  700  1,232  3,800  24,228 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     20,887		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　     18,044		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 18,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 香芝Ｂ

-212

     27,599 		 100
[100.0]		 [ 98.8]
100		 100
[ 55.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.9]

     52,799 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     52,800 
b 香芝Ｌ

-103

     52,024 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 99.9]		 100
[ 97.0]

     53,526 

     53,500 
c 香芝Ｂ

-104

     45,401 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]

     51,592 

     51,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.07		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   -5.2
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -0.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -12.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 52,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
香芝

-4
66,400 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.0]
52,925 		 [100.0]
100
52,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +6.0
環境　　 +16.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 52,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　   1,200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     20 ｍ、南     80 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 23 ％、畑　 75 ％、森林　    ％、その他　  2 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水及び普通河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植樹。遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他