別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 香芝 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -18 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市関屋５２７番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス 関屋 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北４． ５ｍ市道 交通 施設 関屋駅北東方 450m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高15m 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、ほぼ成熟している。格別の変動要因も認められないことから、当分の 間現状のまま推移するものと予測する。地価は引き続き下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香芝市及び周辺市町村内における近鉄大阪線沿線の区画整然とした住宅地である。主な需要者は当該沿線 地域在住のエンドユーザーであると認められる。同一需給圏内での需要が中心で外部からの転入は少ない。街路が狭く あまり人気のない地域のため需要は軟調であり土地は２００㎡程度の区画で６００万円から９００万円程度で取引され ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、周辺の類似地域等の取引事例を収集しており、信頼できる規範のある事例を採用し得た。一方 、収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される事例が散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないた め、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [100.1] 100 100 [101.0] 100 [160.2] [101.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市は近年人口が微減傾向であるが快適性 、利便性の高い住宅地域については底堅い需 要がある。 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地でありやや街 路が狭い。当面は現状を維持するものと考え られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％